GİRİŞ

Türkiye Büyük Millet Meclisi Genel Kurulu, 7 Mayıs 2026 tarihinde Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede^[1] Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’u² (“Torba Kanun”) kabul ederek yürürlüğe koymuştur. Geniş kapsamlı düzenlemeler içeren bu Torba Kanun, birden fazla temel mevzuatta köklü değişiklikler öngörmekte olup söz konusu değişiklikler arasında 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda^[3] yapılan yenilikler özellikle dikkat çekmektedir. Kat mülkiyeti hukuku; artan kentsel dönüşüm ihtiyaçları, yönetim uyuşmazlıkları ve ortak alan kullanımına ilişkin pratik sorunlar gibi yapısal güçlüklerle uzun süredir karşı karşıyadır. Bu çalışmada, Torba Kanun’un Kat Mülkiyeti Kanunu’nda gerçekleştirdiği değişiklikler sistematik biçimde ele alınacak; getirilen düzenlemelerin mevcut hukuki çerçeveye etkileri, uygulamada doğurması beklenen sonuçlar ve kat malikleri ile yöneticiler açısından ortaya çıkan yükümlülükler değerlendirilecektir.

ANAHTAR KELİMELER: 7579 Sayılı Kanun, Ortak Gider Avansı, Aidat, İşletme Projesi, Yönetim Planı Değişikliği

1. İŞLETME PROJESİNİN KAT MALİKLERİ KURULUNDA ONAYLANMASI ZORUNLULUĞU

Torba Kanun ile 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili hükümlerinde yapılan değişiklikler çerçevesinde, işletme projesinin hazırlanması ve yürürlüğe girmesi sürecine ilişkin usul kuralları yeniden düzenlenmiştir. Bu düzenlemeyle birlikte işletme projesi, yönetici tarafından tek taraflı olarak hazırlanıp uygulamaya konulabilecek idari bir belge olmaktan çıkarılmış; kat malikleri kurulunun denetimine ve onayına tabi kılınan zorunlu bir karar belgesi hâline getirilmiştir.

Eski düzenleme altında yöneticinin işletme projesi hazırlama ve ilan etme yetkisine sahip olması, uygulamada çeşitli uyuşmazlıklara zemin hazırlamaktaydı. Kat maliklerinin ortak gider paylarına itiraz ettiği davalar incelendiğinde, bu uyuşmazlıkların önemli bir bölümünün işletme projesinin oluşturulma sürecindeki şeffaflık eksikliğinden ya da kat maliklerinin bu sürece yeterince dahil edilememesinden kaynaklandığı görülmektedir. Getirilen yeni düzenleme, söz konusu sorunların önüne geçmeyi amaçlamakta ve kat malikleri kurulunu işletme projesinin oluşturulmasında asli bir aktör konumuna taşımaktadır.

Yeni hükme göre yönetici, işletme projesini kat malikleri kurulunun onayına sunmakla yükümlüdür. Kurulun bu projeyi onaylayabilmesi için Kat Mülkiyeti Kanunu’nun öngördüğü toplantı ve karar yeter sayılarının sağlanması gerekmektedir. Projenin kurulca onaylanmaması hâlinde yönetici yeni bir proje hazırlayarak süreci yeniden başlatmak durumundadır. Bu zorunluluk, kat maliklerinin ortak gider ve avans miktarlarının belirlenmesi sürecine doğrudan katılımını güvence altına almakta; yönetici ile kat malikleri arasındaki denetim dengesini de yeniden tesis etmektedir.

Söz konusu değişikliğin pratik yansımaları da son derece önemlidir. Her şeyden önce, kat malikleri artık yıllık bütçe ve gider tahminlerinin belirlenmesi aşamasında söz sahibi olacaktır. Bunun yanı sıra yöneticinin geniş takdir yetkisinden doğan keyfî uygulamaların önüne geçilmesi ve kat mülkiyeti yönetiminde hesap verebilirlik ilkesinin güçlendirilmesi de beklenen sonuçlar arasında yer almaktadır. Öte yandan bu düzenleme, kat maliklerine daha sık toplantı yapma ve ortak karar alma yükümlülüğü getirmesi bakımından idari bir yük oluşturabilecektir. Özellikle çok sayıda bağımsız bölümden oluşan büyük yapılarda ya da kat malikleri arasındaki iletişimin zayıf olduğu durumlarda bu yükün daha belirgin biçimde hissedileceği değerlendirilmektedir.

Sonuç olarak işletme projesinin kat malikleri kurulunca onaylanması zorunluluğu, kat mülkiyeti yönetimini daha katılımcı ve şeffaf bir zemine oturtmayı hedefleyen yapısal bir reformu ifade etmektedir. Bu düzenlemenin etkin biçimde hayata geçirilebilmesi; kat maliklerinin haklarını ve yükümlülüklerini yeterince bilmesine, yöneticilerin ise usul kurallarına titizlikle uymasına bağlıdır.

2. GEÇİCİ İŞLETME PROJESİ VE YENİDEN DEĞERLEME ORANI SINIRI

Torba Kanun ile Kat Mülkiyeti Kanunu’na getirilen bir diğer önemli yenilik, geçici işletme projesi müessesesinin hukuki çerçevesinin netleştirilmesi ve işletme projesinde yer alan gider kalemlerine uygulanabilecek artış oranlarının üst sınıra bağlanmasıdır. Bu iki düzenleme, birbirini tamamlayan nitelikte olup ortak giderlerin yönetiminde öngörülebilirlik ve mali denge ilkelerini ön plana çıkarmaktadır.

Kat malikleri kurulunun işletme projesini onaylamaması ya da olağan süreçlerin tamamlanamaması hâlinde yöneticinin nasıl hareket edeceği, uygulamada uzun süredir tartışma konusu olmuştur. Torba Kanun ile bu boşluk giderilmiş; yöneticiye, kat malikleri kurulunca onaylanan bir işletme projesi bulunmadığı durumlarda geçici işletme projesi hazırlama ve uygulama yetkisi açıkça tanınmıştır. Geçici işletme projesi, niteliği itibarıyla asıl işletme projesinin yerini kalıcı olarak alamaz; kurulun onay iradesini geçersiz kılacak bir araç olarak kullanılamaz. Bu proje yalnızca geçiş döneminde ortaya çıkabilecek yönetimsel boşluğu doldurmayı ve binanın işletilmesinin sürekliliğini sağlamayı amaçlar. Dolayısıyla geçici işletme projesi, kat malikleri kurulunun işletme projesini onaylamasıyla birlikte kendiliğinden hükümsüz hâle gelir.

Bu düzenlemenin pratik önemi büyüktür. Özellikle kurulun toplanamaması, yeter sayının sağlanamaması veya görüş ayrılıklarının uzaması gibi olağandışı durumlarda binanın ortak giderlerinin karşılanmasında ciddi aksaklıklar yaşanabilmekteydi. Geçici işletme projesine ilişkin açık bir yasal dayanak oluşturulması, bu tür durumlarda yöneticinin hukuki güvencesini pekiştirmekte ve kat maliklerinin olası mağduriyetlerinin de önüne geçmektedir.

Torba Kanun’un getirdiği bir diğer köklü düzenleme, işletme projesinde yer alan gider ve avans kalemlerinin bir önceki yıla göre artırılabileceği azami oranın belirlenmesidir. Bu çerçevede söz konusu kalemlere uygulanacak artışın, Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından her yıl ilan edilen yeniden değerleme oranını aşamayacağı hükme bağlanmıştır.

Yeniden değerleme oranı sınırının getirilmesindeki temel amaç, özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde gider artışlarının kat maliklerinin mali yükü üzerinde yarattığı baskıyı dengelemek ve ortak giderlerin sürdürülebilir bir seyir izlemesini güvence altına almaktır. Zira uygulamada bazı yöneticilerin ya da kat malikleri kurullarının, ekonomik konjonktürü veya bakım-onarım ihtiyaçlarını gerekçe göstererek önceki yıl tutarlarının çok üzerinde gider artışına gittikleri görülmekteydi. Bu durum, dar gelirli kat malikleri açısından ciddi bir mali baskı oluşturmakta ve çoğu zaman hukuki uyuşmazlıklara yol açmaktaydı.

Bununla birlikte söz konusu sınırın uygulamada birtakım güçlükleri de beraberinde getirebileceği göz ardı edilmemelidir. Binanın olağanüstü onarım veya yenileme ihtiyacı doğduğu hâllerde yeniden değerleme oranıyla sınırlı bir artış, fiilî maliyetleri karşılamak için yetersiz kalabilecektir. Bu nedenle kanun koyucunun, olağanüstü giderlere ilişkin ek düzenlemeler yapması ya da söz konusu sınırın istisnalarını açıkça düzenlemesi, ilerleyen dönemde uygulama sorunlarının önlenmesi bakımından önem taşımaktadır.

Sonuç olarak geçici işletme projesi ve yeniden değerleme oranı sınırına ilişkin düzenlemeler, kat mülkiyeti yönetiminde hem hukuki öngörülebilirliği hem de mali sürdürülebilirliği güçlendirmeye yönelik birbirini tamamlayan iki reform niteliği taşımaktadır. Bu düzenlemelerin sağlıklı işleyebilmesi, uygulayıcıların ilgili hükümleri doğru yorumlamasına ve kat maliklerinin bu haklarının bilincinde olmasına bağlıdır.

3. TOPLU YAPILARDA YÖNETİM PLANI DEĞİŞİKLİĞİ İÇİN KARAR NİSABI

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. Maddesinde yönetim planının, tüm kat maliklerini bağlayan ve sözleşme hükmünde kabul edilen bir belge olduğu düzenlenmiştir. Bu nedenle yönetim planı, yalnızca anayapının yönetim esaslarını belirleyen teknik bir düzenleme niteliğinde olmayıp, kat malikleri arasındaki hukuki ilişkiyi şekillendiren özel hukuk sözleşmesi karakteri taşımaktadır. Nitekim öğretide ve Yargıtay içtihatlarında yönetim planının hukuki niteliğinin sözleşme olduğu görüşü benimsenmiştir^[1].

Yönetim planının bağlayıcılığı yalnızca kat malikleri ile sınırlı değildir^[2]. Yönetici, yönetim kurulu üyeleri, denetçi ve denetim kurulu üyeleri, yönetim planını imzalamamış olsalar dahi yürürlükte bulunan yönetim planı hükümleri ile bağlıdır^[3]. Yönetici veya yönetim kurulu üyelerinin kat maliki sıfatını taşımayıp dışarıdan atanmış olmaları hâlinde ise, bu kişilerin yönetim planına bağlılığı, sözleşmeye taraf olmalarından ziyade görev ve yetkilerini düzenleyen normatif kurallara tabi olmaları şeklinde açıklanmaktadır. Ayrıca öğretide, söz konusu bağlılığın sözleşmenin üçüncü kişilere etkisi kapsamında değerlendirilmesi gerektiği de ifade edilmektedir^[4].

Yönetim planının kat maliklerinin tümünü bağlayan bir sözleşme niteliğinde olması ve anayapının yönetilmesinde en az Kat Mülkiyeti Kanunu kadar belirleyici bir işleve sahip olması, bu belgenin değiştirilmesini de özel bir öneme sahip hale etmektedir. Bu sebeple kanun koyucu, yönetim planının değiştirilmesi bakımından beşte dört çoğunluk şartı öngörmüş; ancak toplu yapılarda uygulamada ortaya çıkan güçlükleri dikkate alarak yakın tarihli bir kanun değişikliği ile karar nisabında değişikliğe gitmiştir.

7579 sayılı Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 5. maddesi ile, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 70. maddesinin birinci ve ikinci fıkralarında yer alan “beşte dördünün” ibaresi “üçte ikisinin” şeklinde değiştirilmiş; ayrıca maddeye “Yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz.” hükmü eklenmiştir.

Söz konusu değişiklik ile Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler” başlıklı dokuzuncu bölümünde düzenlenen toplu yapılara özgü yönetim planı değişikliği karar nisabı yeniden belirlenmiştir. Buna göre, daha önce toplu yapı temsilciler kurulunda temsil edilen bağımsız bölümlerin toplam sayısının beşte dördünün oyunu gerektiren yönetim planı değişiklikleri, artık üçte iki çoğunluk ile kabul edilebilecektir.

Bununla birlikte, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesinde^[5] düzenlenen ve toplu yapı niteliği taşımayan yapılarda uygulanan yönetim planı değişikliği nisabında herhangi bir değişikliğe gidilmemiştir. Dolayısıyla kanun koyucu, nisap indirimi bakımından yalnızca toplu yapılar yönünden özel bir düzenleme yapmayı tercih etmiştir.

Anılan değişikliğin temel amacı, özellikle çok sayıda bağımsız bölümden oluşan toplu yapılarda karar alma süreçlerinde yaşanan fiilî güçlüklerin giderilmesidir. Zira önceki düzenlemede öngörülen yüksek nisap sebebiyle yönetim planı değişikliklerinin gerçekleştirilmesi çoğu zaman mümkün olamamakta veya süreç ciddi ölçüde uzamaktaydı. Yeni düzenleme ile birlikte, toplu yapılarda yönetim planının değiştirilmesine ilişkin karar alma sürecinin kolaylaştırılması ve uygulamadaki işleyişin daha etkin hâle getirilmesinin hedeflendiği düşünülmektedir. Bununla birlikte, tüm kat maliklerini bağlayan sözleşmesel nitelikteki yönetim planının değiştirilmesine ilişkin karar nisabının düşürülmesi, her ne kadar uygulamada karar alma süreçlerini kolaylaştırarak pratik bir çözüm sağlasa da, azınlıkta kalan kat malikleri bakımından bazı hak kayıpları ve menfaat ihlalleri doğurma ihtimalini de beraberinde getirebilecektir.

SONUÇ

İşletme projesinin kat malikleri kurulunun onayına bağlanması, kat mülkiyeti yönetiminde katılım ve denetim mekanizmalarını güçlendiren önemli bir değişiklik niteliğindedir. Bu suretle yöneticinin ortak giderlerin belirlenmesine ilişkin tek taraflı hareket alanı sınırlandırılmış; aidat ve avans miktarlarının belirlenmesinde kat maliklerinin iradesinin doğrudan sürece yansıması amaçlanmıştır.

Geçici işletme projesine ilişkin açık bir yasal temel oluşturulması ve gider artışlarının yeniden değerleme oranı ile sınırlandırılması ise mali öngörülebilirlik ve yönetim sürekliliği bakımından önem taşımaktadır. Kat malikleri kurulunun işletme projesini kabul edemediği durumlarda yönetime geçici bütçe oluşturma yetkisi tanınması, ortak alan hizmetlerinin kesintiye uğramasını önlemeye yöneliktir. Ayrıca aidat ve ortak gider artışlarına üst sınır getirilmesi, özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde kat maliklerinin ekonomik açıdan korunmasını hedeflemektedir. Ancak olağanüstü bakım ve onarım ihtiyacının ortaya çıktığı hâllerde, yeniden değerleme oranının fiilî maliyetleri karşılamada yetersiz kalabilmesi ihtimali uygulamada yeni uyuşmazlıklara zemin hazırlayabilecektir.

Toplu yapılarda yönetim planı değişikliği için aranan karar nisabının beşte dört çoğunluktan üçte iki çoğunluğa indirilmesi, uygulamada uzun süredir karşılaşılan karar alma sorunlarının aşılmasına yönelik işlevsel bir müdahale olarak değerlendirilmektedir. Özellikle geniş ölçekli toplu yapılarda yüksek nisap nedeniyle yönetim planı değişikliklerinin fiilen gerçekleştirilememesi, yönetim süreçlerini önemli ölçüde aksatmaktaydı. Yeni nisap ile birlikte karar alma süreçlerinin kolaylaştırılması amaçlanmışsa da, yönetim planının tüm kat maliklerini bağlayan sözleşmesel karakteri dikkate alındığında, azınlıkta kalan maliklerin menfaatlerinin zedelenmesi ihtimali de ortaya çıkabilecektir. Bu nedenle söz konusu hükümlerin uygulanmasında dürüstlük kuralı ile menfaatler dengesinin gözetilmesi ayrı bir önem taşımaktadır.

Sonuç olarak 7579 sayılı Kanun ile Kat Mülkiyeti Kanunu’nda gerçekleştirilen değişiklikler, kat mülkiyeti hukukunda uygulamadan kaynaklanan sorunlara çözüm üretmeyi hedefleyen önemli yenilikler içermektedir. Anılan düzenlemeler, yönetim faaliyetlerinin daha şeffaf, öngörülebilir ve işlevsel bir yapıya kavuşmasını amaçlamakla birlikte, uygulamada ortaya çıkabilecek yeni uyuşmazlık alanlarını tamamen ortadan kaldırmış değildir. Bu sebeple değişikliklerin etkisinin, yargı kararları ve doktrinsel değerlendirmeler ışığında zaman içerisinde daha belirgin hâle geleceği değerlendirilmektedir.

[1]  Yargıtay, Hukuk Genel Kurulu, E. 2002/18-772, K. 2002/1090, T. 2002: “Öncelikle; kat mülkiyetli yapıda düzenlenen yönetim planının hukuksal niteliği üzerinde durmakta yarar vardır; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 28. maddesinde, “Yönetim planının, yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini düzenleyen ve bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olduğu” belirtildikten soma, “Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde ana gayrımenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıkların Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümlere göre karara bağlanacağı” öngörülmüştür. Maddenin bu anlatımından; kat mülkiyetli yapının yönetiminin sözleşme hükmünde olan yönetim planı gereğince yapılacağı, çıkan anlaşmazlıklarda hüküm bulunduğu takdirde yönetim planında yer alan hükümlerin, aksi takdirde Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümlerin uygulanacağı anlaşılmaktadır.”

[2] E. Saba Özmen/Hafize Kır, Kat Mülkiyeti Kanunu Değişiklikleri Şerhi ve Eleştirisi, s.204. Seçkin Kitabevi, İstanbul, 2010.

[3] Mahir Ersin Germeg, “Kat Mülkiyeti Hukuku -Kat Mülkiyeti, Kat İrtifakı ve Devre Mülk Düzenine İlişkin Kurallar Açıklamalar Yargıtay Kararları ile ilgili Mevzuat-, s.807, Seçkin Kitabevi, Ankara, 2006.

[4]  ARPACI, Abdülkadir, Türk Hukukuna Gore Kat Mülkiyetinde Yönetim, s.76, Bedir Yayınevi, 1984.

[5]Kat Mülkiyeti Kanunu madde 28/3: “Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.”

KAYNAKÇA

ARPACI, Abdülkadir, Türk Hukukuna Göre Kat Mülkiyetinde Yönetim, Bedir Yayınevi, 1984.

GERMEÇ, Mahir Ersin, Kat Mülkiyeti Hukuku- Kat Mülkiyeti, Kat İrtifakı ve Devre Mülk Düzenine ilişkin Kurallar Açıklamalar Yargıtay Karaları ile ilgili Mevzuat-, Seçkin Kitabevi, Ankara 2006.

2010. Saba Özmen/Hafize Kır, Kat Mülkiyeti Kanunu Değişiklikleri Şerhi ve Eleştirisi, Seçkin Kitabevi, İstanbul 2010.