GİRİŞ

Oturma hakkı, özellikle yaşlılık, emeklilik veya aile içi yardımlaşma gibi sosyal dayanışma zeminlerinde hayati bir rol oynamaktadır. Kira sözleşmelerinin sunduğu geçici ve tahliye riskine açık yapının aksine oturma hakkı, hak sahibine doğrudan taşınmaz üzerinde ayni ve mutlak bir koruma sağlayarak onu ekonomik açıdan zayıf olduğu dönemlerde dahi güvence altına alır. Dolayısıyla bu hakkın incelenmesi, yalnızca teknik bir eşya hukuku analizinden ibaret olmayıp doğrudan günlük hayatın kalbinde yer alan sosyal devlet ve aile dayanışması ilkelerinin hukuki yansımasını anlamlandırmak adına büyük bir öneme sahiptir.

Hukuki çerçeveden bakıldığında ise 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu (“TMK”) madde 823 uyarınca oturma hakkı; hak sahibine bir binadan veya onun belirli bir bölümünden konut olarak yararlanma hakkı veren bir irtifak hakkıdır. İrtifak hakları, malikin eşya üzerindeki kullanma ve yararlanmayla ilgili yetkilerinin bir kısmını veya tamamını hak sahibine sağlayan ya da malikin mülkiyetin içeriğindeki yetkilerinden bazılarını kullanmasını hak sahibi yararına yasaklayan haklar olarak ifade edilmektedir. Bu çalışmada, günlük hayattaki sosyo-hukuki işlevi göz önünde bulundurularak oturma hakkının hukuki niteliği, tesisi mümkün olan taşınmazlar, türleri, kazanılması ve sona erme usulleri incelenecek; özellikle işlevsel açıdan benzediği ancak hak sahibine sağladığı güvence bakımından ayrıldığı kira sözleşmesi ile olan farkları doktrindeki tartışmalar ışığında ele alınacaktır.

ANAHTAR KELİMELER: Oturma Hakkı, Sükna Hakkı, Taşınmaz, Ayni Hak

1. OTURMA HAKKI TANIMI VE HUKUKİ NİTELİĞİ

TMK madde 823 uyarınca oturma hakkı; hak sahibine bir binadan veya onun belirli bir bölümünden konut olarak yararlanma hakkı veren bir irtifak hakkıdır. İrtifak hakları ise, malikin eşya üzerindeki kullanma ve yararlanmayla ilgili yetkilerinin bir kısmını veya tamamını hak sahibine sağlayan ya da malikin mülkiyetin içeriğindeki yetkilerinden bazılarını kullanmasını hak sahibi yararına yasaklayan haklar olarak ifade edilmektedir.^[1]
Oturma hakkı, devredilemezliği ve mirasçılara geçememesi yönlerinden intifa hakkına benzemektedir. Buna rağmen intifa hakkı taşınmazdan tam olarak yararlanabilmeyi sağlarken, oturma hakkı yalnız binanın tamamında veya bir kısmında oturma yetkisi sağlar.[2]

Oturma hakkı kişiye yalnızca kullanma yetkisi verdiğinden sınırlı ayni hak olarak nitelendirilmektedir. Oturma hakkı şahsa sıkı sıkıya bağlı bir haktır. Şahsa bağlı olmayan ve devredilebilir bir oturma hakkından söz edilemez.

Oturma hakkının diğer irtifak haklarından ayıran en önemli özellik ayni hak niteliğinde olmasıdır. Oturma hakkı mutlak bir hak olması nedeni ile malik de dâhil herkese karşı ileri sürülebilmektedir. Oturma hakkı hak sahibine yalnızca oturma hakkı vermektedir. Başka bir değişle, hak sahibi yalnızca hak konusu taşınmazı konut olarak kullanabilecektir. Yani, konut amacı dışında bir amaç ile kullanım sağlayamayacaktır. Ancak, oturma amacı ağır basması şartı ile hak sahibinin taşınmazın bir kısmını farklı bir amaçla kullanması da mümkündür.

[1] Sırmen, Lale Eşya Hukuku, Ankara, Yetkin Yayinlari,2021, S. 31.

[2] Sirmen, S. 611.

2. OTURMA HAKKININ TESİS EDİLEBİLECEĞİ TAŞINMAZLAR

Oturma hakkı yalnızca oturma amaçlı kullanılması veya oturma amaçlı kullanılması kamu düzenini bozmayacak taşınmazlar üzerinde kurulabilmektedir. Örneğin; bir zamanlar depo, iş yeri gibi kullanılan taşınmazlar üzerinde de oturma hakkı tesisi mümkündür.[1]

Taşınmazın tamamı oturma hakkına konu olabileceği gibi bir bölümü de olabilmektedir. Doktrinde aksi görüşler olmakla birlikte; TMK m. 728/1 ile belirtilen taşınırlar tapuya tescil edilmediğinden ve “bina” kavramını karşılamadığından oturma hakkı tesisi mümkün değildir.[2]

Oturma hakkı, TMK 826/3 uyarınca bağımsız ve sürekli nitelikte olup, üst hakkı üzerine tesisi mümkündür. Burada oturma hakkı bir taşınmaz üzerine kurulmasının aksine, üstü hakkı üzerine tesis edilmektedir.[3] Üst hakkı üzerine tesis edilen bu oturma hakkının süresi de üst hakkının süresi ile sınırlı olmaktadır. Paylı mülkiyette olan taşınmazlar için ise doktrinde farklı görüşler bulunmaktadır. Bir görüşe göre, bölünemeyen üst hakkı taşınmazın tamamını ilgilendirdiği için tüm maliklerin birlikte hareket etmeleri zorunludur.[4]

Aksi görüş ise, paydaşlar arasında kullanımın taksimi söz konusu olduğu hallerde kural kurulamayacağı yönünde olsa da, taksim olunan pay üzerinde oturma hakkı tesis edilebileceği yönündedir.[5]

[1] Yhd 2. Hd. E. 1999/3137, K. 1999/5549, T. 21.05.1999

[2] Esener, Turhan/Güven, Kudret; Eşya Hukuku, 8. Baski, Ankara, 2019, S. 477.

[3] Oguzman, M. Kemal/Selıçı, Özer/Oktay-Özdemır, Saibe; Eşya Hukuku, 21. Baski, İstanbul, 2018. S. 862.

[4] Eren, Fikret; Mülkiyet Hukuku, Ankara, 2011; S. 94.

[5] Arpacı, Abdülkadir; TMK Açısından Müşterek Mülkiyette Yararlanma Ve Yönetim, İstanbul, 1990, S. 41.

3. OTURMA HAKKI TÜRLERİ

3.1. Bağımsız Oturma Hakkı

Bağımsız oturma hakkında; hak sahibi malikten bağımsız olarak taşınmazın kullanımını sağlamaktadır. Tapu sicilinde bağımsız oturma hakkı “münhasır, tek başına, bağımsız” gibi terimler ile ifade edilmektedir. Bağımsız oturma hakkı ile malikin kullanım hakkı tamamen ortadan kalkmaktadır.

3.2. Müşteri Oturma Hakkı

Müşterek oturma hakkında ise; hak sahibi taşınmazı malik ya da 3. bir kişi ile kullanmaktadır. “Birlikte zilyetlik” söz konusudur.[1]

[1] Oguzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, S. 863.

3.3. Karışık Oturma Hakkı

Karışık oturma izninde; hak sahibi taşınmazın bir bölümünde malikten tamamen ayrı bağımsız oturma hakkı sahibi olurken diğer kısımlarda ise malikle birlikte kullanım sağlayarak müşterek oturma hakkı sahibi olurlar. Bu hususta çıkacak uyuşmazlıklar da ise kullanılan alanın türüne göre hükümler uygulama alanı bulur.[1]

[1] Oguzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, S. 863.

4. OTURMA HAKKI İLE KİRA İLİŞKİSİNİN HUKUKİ AÇIDAN KIYASLANMASI

Kira sözleşmesiyle oturma hakkı arasında işlevsel yönden benzerlikler bulunmakla birlikte; kira sözleşmesine ilişkin hükümler kural olarak oturma hakkı konusunda uygulanmaz.[1] Örneğin, bu fark süre ve sona erdirme hallerinde de ortaya çıkmaktadır. Kira sözleşmesi belirli ve belirsiz süreli olarak kurulabilirken oturma hakkı gibi ömür boyu yürürlüğe devam edeceğine ilişkin anlaşma yapılması mümkün değildir. Kiraya veren kanunun kiracıyı koruyan hükümleri saklı kalmak şartıyla sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetme yetkisine sahip olmasının aksine oturma hakkı sahibinin tek taraflı sonlandırması mümkün değildir.[2]

Kira sözleşmesinin oturma hakkıyla kıyaslandığında tam ve sürekli güvenceli bir sözleşme olmadığı ortaya çıkar. Taşınmazın satılması halinde ise; kiracının TBK m. 351 uyarınca tahliye riski bulunmaktadır. Ancak, oturma hakkında böyle bir durum söz konusu olmamaktadır. Aynı zamanda, kiracı taşınmazda oturacağı kişiler TBK ile belirlenmemişken oturma hakkı sahibi TMK 824/2 uyarınca belirtilen kişiler ile oturabilmektedir.[3] Oturma hakkı, uygulama sıklıkla karşılaşıldığı üzere, kural olarak ivazsız olmasına karşın kira sözleşmesi, mutlaka bir ivaz karşılığı evin kullandırılması hakkını vermektedir.[4]

Bu durum bahsi geçen hakların ihlali halinde açılması gereken davalar noktasında da bir ayrıma gidilmesini zorunlu kılmakla beraber; oturma hakkının ihlali halinde “zilyetliğin gaspı” ve TMK m. 982-983 ile belirtilen davalara ek olarak el atmanın önlenmesi davasını da açabilirken kiracı yalnızca zilyetliğin gaspı ve TMK m. 982-983 uyarınca dava açabilmektedir.[5]

Kira sözleşmelerinin TBK m. 312 uyarınca tapuya şerh edilebilmesi mümkündür. Tapuya şerh edilen kira sözleşmesi bir anlamda eski halinin aksine kiracıya daha çok güvence sağlamaktadır. Şöyle ki; tapuya şerh edilmiş kira sözleşmesi bir ayni hakka dönüşmese de, kuvvetlendirilmiş şahsi hak niteliğini kazanır. Ancak, kira sözleşmesi şerh edilse dahi aynı nitelikte olan oturma hakkının ayrıcalıklarından mahrumdur.

Tapuya şerh edilmiş bir kira sözleşmesi bulunması halinde oturma hakkının tapuya tescil edilebilirliği hususunda farklı görüşler bulunmaktadır. Bir görüşe göre, kira sözleşmesinin şerhinin ardından tapuya tescil edilen oturma hakkının yolsuz tescil olması nedeni ile kiracı TMK m. 1025 uyarınca oturma hakkını terkin ettirebilir. Aksi görüş ise, eğer oturma hakkı fiilen kullanılmayacaksa hak sahibi yalnızca TBK 310-311 uyarınca kira bedeline hak kazanacak olup; oturma hakkının yolsuz olduğu sonucuna varılmamalıdır.

Bir diğer tartışmalı konu ise oturma hakkı tesis edilmiş taşınmaz için kira sözleşmesi yapılması ile ilgilidir. Kimi yazarlar TBK 310-311 uyarınca oturma hakkı sahibinin bu durumda kiracı sıfatını elde edeceğini kabul ederek TBK 351 uyarınca tahliye edebileceğini ve kira sözleşmesi nedeni ile oturma hakkı sahibi hakkını kullanamayacağı için hak kazanılan kira bedeline hak kazandığı görüsünü savunmaktadır.[6] Kısmi oturma hakkına sahip olunması halinde ise hak sahibinin kullanamadığı kısım kadar kira hakkına sahip olacaktır. Bu görüşler doğrultusunda kira sözleşmesinde kiracı ve oturma hakkı sahibinin ayni kişi olması halinde ise TBK m. 310-311 uyarınca mülkiyet değişikliği ile ayni sonucu doğuracağından alacaklı ve borçlu sıfatının birleşmesi nedeni ile sözleşme sona erecektir.

Bir diğer görüşe göre ise, oturma hakkı ile hak sahibi kiraya veren sıfatına sahip olmamakla birlikte; TBK m. 351 uyarıca sahsa bağlı hak olması nedeni ile yalnızca kendi ihtiyacı için tahliye edebilecektir.[7]

[1] Güleç, Hasan Güney TMK Çerçevesinde Oturma Hakkı, Ankara, S. 45.

[2] Güleç, S. 46.

[3] Andogan, Halûk; Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Kira Ve Ödünç Verme Sözleşmeleri, C. 1/2, 4. Basım, İstanbul 2008, S. 145 Vd.

[4] Güleç, S. 45.

[5] Güleç, S. 46.

[6] Inceoglu, Murat: Kira Hukuku, Cilt 1, İstanbul 2014 S. 609, Sert, Sert, Selin: “Kiralanan Taşınmaz Üzerinde Sonradan Ayni Hak Kurulması Ve Buna Bağlanan Hukuki Sonuçlar (Tbk M 311), Ankara Barosu Dergisi, 2014/4, S. 74.

[7] Vardar -Hamamcıoglu, Gülşah Kiralanan Taşınmaz Üzerinde Üçüncü Kişinin Kira Sözleşmesinden Sonra Sinirli Aynî Hak Sahibi Olması Ve Buna Bağlanan Sonuçlar (Tbk. M. 311), Ankara Barosu Dergisi, 2016/1, S. 314

5. OTURMA HAKKININ KAZANILMA YOLLARI

İvazlı veya ivazsız kurulabilen oturma hakkı temel olarak sözleşme, mahkeme kararı ve tek taraflı hukuki işlemle kurulur. Sözleşme yoluyla kurulması en yaygın şekil olup; tapu memuru tarafından senedin sicile tescil edilmesiyle kurulurken tek taraflı bir hukuki işlem olan vasiyetname ile de mirasçılar veya üçüncü kişi lehine kurulması mümkündür. Mahkeme kararıyla da kurulması mümkün olan oturma hakkında, örneğin boşanma protokolündeki oturma hakkına dair şartı onaylayan Aile Mahkemesi kararıyla, eş lehine oturma hakkı kurulabilir.

Taşınmazlar üzerinde zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle iyi niyetli olarak sürdüren ve geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişinin bu yolla kazandığı mülkiyet hakkına itiraz edilemez. Bu duruma TMK madde 712 hükmüyle ulaşmak mümkündür. Bunun sonucunda, var olan tescil kendiliğinden geçerli olduğu için mahkemeden ayrıca tespit kararı alınmasına gerek yoktur.[1]

Oturma hakkı gerçek kişiler lehine kurulması tartışmasızken tüzel kişiler lehine kurulup kurulamayacağı konusu tartışma oluşturmaktadır. Bazı yazarlar barınma ihtiyacının yalnızca gerçek kişilere özgü olması nedeni ile tüzel kişilerin oturma hakkı elde edemeyeceği görüşünü savunurken, kimi yazarlar da TMK m. 20/1’e göre tüzel kişilerin yerleşim yeri elde etme zorunluluğunu tüzel kişilerin barınma ihtiyacı olarak yorumlamakta ve oturma hakkı elde edebileceklerini savunmaktadır.[2]

[1] Güleç, s. 68 (14. HD., E. 2017/1210 K. 2021/673 T. 8.2.2021).

[2] Oguzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, s. 862.

6. OTURMA HAKKININ TARAFLARININ HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ

Oturma hakkının tarafları yüklü taşınmazın maliki ve oturma hakkı sahibinden oluşmaktadır. Oturma hakkı sahibi, TMK madde 824 gereği bahse konu hakkın şahsına özgülendiği açıkça belirtilmedikçe bina veya onun bir bölümünde ailesi ve ev halkıyla oturma hakkına sahiptir.”Ailesi ve ev halkı” kavramlarından ne anlaşılması gerektiği hususuna gelince hal ve şartlara göre hak sahibi ile yaşaması mutad sayılan kimselerin bu kavramın kapsamına girdiği kabul edilmektedir.[1]

Öte yandan, TMK madde 824-3 gereği binanın bir bölümü üzerinde oturma hakkına sahip olan kimsenin, ortaklaşa kullanmaya özgülenen yerlerden de yararlanması mümkündür. Oturma hakkının kazanılmasıyla hak sahibi taşınmazın yanı sıra bütünleyici parçalar ve eklentiler üzerinde de fer’i ve dolaysız zilyetliği elde edecektir.[2]

Taşınmaz maliki noter tarafından defter tutulmasını isteme hakkına sahiptir. Bu hak, her iki tarafında hakkı olarak değerlendirilebilir. Defter tutmada muvafakat vermeyen tarafa karşı dava edebilmekte olup mahkeme hükmü muvafakat yerine geçmektedir. Malikin bir diğer hakkı ise, ispat ettiği sürece malin değerinde meydana gelen azalmaların ve taşınmazın yok olması halinde malikin meydana gelen olağandışı değer eksikliklerinin tazmininin talep hakkı bulunmaktadır.

[1] Sirmen, s. 612.

[2] Oguzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, s. 97.

7. OTURMA HAKKININ SONA ERMESİ

TMK’nda oturma hakkının kazanılması ve kaybedilmesine ilişkin bir düzenleme olmamakla beraber ayni kanunun 823. Maddesi gereği intifa hakkına ilişkin hükümler burada da geçerlidir.[1]

Bu hükümden hareketle TMK madde 795 hükmü dolayısıyla konusunun tamamen yok olması, tescilin terkini ile sona ererken ölüm, vazgeçme ve sürenin dolması gibi durumlarda malikin terkini isteme yetkisi mevcuttur. Yok olma hususunda taşınmazın bir kısmının yok olması halinde söz konusu hak taşınmazın kalan kısmı üzerinden devam edecektir.[2]

Malın tamamen harap olması ve malikin bahse konu malı intifa hakkı sahibi yararlanılacak hale getirdiyse giderleri kendisi karşılar. Malikin kusuru halinde ise intifa hakkı sahibi giderleri malikten istemek üzere malı kendisi yaptırabilir.[3]

[1] Sirmen, s. 612.

[2] Sirmen, s. 599.

[3] Sirmen, s. 599.

SONUÇ

Oturma hakkı, eşya hukukuna ilişkin teknik bir kurum olmasının ötesinde, bireyin barınma hakkını ve toplumsal dayanışmayı ayni güvenceye bağlayan köklü ve sosyal bir işleve sahiptir. Özellikle yaşlıların, bakıma muhtaç bireylerin veya aile fertlerinin barınma güvencesini malikin keyfi tasarruflarından ve ekonomik risklerden koruması, bu hakkın günlük hayattaki vazgeçilmez yerini ortaya koymaktadır. Kira sözleşmeleri ile olan karşılaştırmalı analizimizden de anlaşılacağı üzere oturma hakkı, taşınmazın el değiştirmesi durumunda dahi üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilen mutlak yapısıyla, kiracının karşı karşıya kaldığı tahliye risklerini tamamen bertaraf etmekte ve hak sahibine kalıcı bir yaşam alanı sunmaktadır.

TMK madde 823-1 ile “…bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi…” şeklinde tanımlanan bu sınırlı ayni hak; şahsa sıkı sıkıya bağlı olması, mirasçılara geçmemesi ve kullanımının devredilemez olması gibi katı kurallarla donatılmıştır. Bu katılık, hakkın amacından saptırılarak bir ticari ranta dönüşmesini engellemekte ve doğrudan “barınma ihtiyacının tatbiki” amacına hizmet etmesini sağlamaktadır. Kanunda kazanılması ve kaybedilmesine ilişkin özel ve detaylı bir düzenleme bulunmaması nedeniyle intifa hakkı hükümlerine atıf yapılması, uygulamadaki boşlukları büyük ölçüde doldurmaktadır.

Sonuç olarak, bağımsız, müşterek veya karışık şekillerde tesis edilebilen bu hak, mülkiyet hakkının mutlaklığı ile bireyin sosyal güvence ihtiyacı arasında mükemmel bir denge kurmaktadır. Günümüz sosyo-ekonomik şartlarında barınma krizlerinin ve mülkiyet uyuşmazlıklarının arttığı dikkate alındığında, oturma hakkının sunduğu ayni güvencenin, aile içi hukuki ilişkilerde ve sosyal himaye modellerinde çok daha etkin ve yaygın bir şekilde kullanılması gerektiği değerlendirilmektedir.

KAYNAKÇA

AKIPEK Jale/AKINTÜRK, Turgut/ATES, Derya; Eşya Hukuku, 2. Baskı, Ankara, 2018.

ARPACI, Abdülkadir; TMK Açısından Müşterek Mülkiyette Yararlanma ve Yönetim, İstanbul, 1990.

ESENER, Turhan/GÜVEN, Kudret; Eşya Hukuku, 8. Baskı, Ankara, 2019.

GÜLEÇ, Hasan Güney TMK Çerçevesinde Oturma Hakki, Ankara.

GÜRSOY, Kemal Tahir/EREN, Fikret/CANSEL, Erol; Türk Eşya Hukuku, Ankara, 1978.

INCEOGLU, Murat: Kira Hukuku, Cilt 1, İstanbul, 2014,

OGUZMAN, M. Kemal/SELIÇI, Özer/OKTAY-ÖZDEMIR, Saibe; Eşya Hukuku, 21. Baskı, İstanbul, 2018.

SAYMEN, Ferit H./ELBIR, Halit K.; Türk Eşya Hukuku Dersleri, İstanbul 1963, s. 493.

SERT, Selin: “Kiralanan Taşınmaz Üzerinde Sonradan Ayni Hak Kurulması ve Buna Bağlanan Hukuki Sonuçlar (TBK m 311), Ankara Barosu Dergisi, 2014/4.

SIRMEN, Lale Eşya Hukuku, Ankara, Yetkin Yayınları, 2021.

TANDOGAN, Halûk; Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Kira ve Ödünç Verme Sözleşmeleri, C. 1/2, 4. Basım, İstanbul, 2008.

VARDAR -HAMAMCIOGLU, Gülşah Kiralanan Taşınmaz Üzerinde Üçüncü Kişinin Kira Sözleşmesinden Sonra Sinirli Aynî Hak Sahibi Olması ve Buna Bağlanan Sonuçlar (TBK. m. 311), Ankara Barosu Dergisi, 2016/1.