GİRİŞ

Kira sözleşmesi, Türk borçlar hukuku sisteminde sürekli borç ilişkileri arasında yer almakta olup, taraflara karşılıklı edimler yükleyen ve genellikle uzun süreli bir hukuki ilişki doğuran sözleşmelerden biridir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesinde kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının ise buna karşılık bir bedel ödemeyi üstlendiği bir sözleşme olarak tanımlanmıştır. Bu sözleşmenin süreklilik arz etmesi, taraflar arasındaki ilişkinin zaman içinde değişen ekonomik ve sosyal koşullardan etkilenmesine neden olmakta ve bu durum sözleşmenin sona ermesi konusunu özel bir öneme sahip hale getirmektedir. Kira sözleşmesinin sona ermesi, yalnızca sözleşme ilişkisinin ortadan kalkması anlamına gelmemekte; aynı zamanda kiralananın iadesi, tarafların karşılıklı borçlarının tasfiyesi ve çoğu zaman uyuşmazlıkların doğması gibi sonuçlar da doğurmaktadır. Bu nedenle sona erme halleri hem kanuni düzenlemeler hem de yargı içtihatları çerçevesinde ayrıntılı şekilde ele alınmayı gerektirmektedir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile birlikte kira hukuku, sözleşme serbestisi ilkesinden ziyade sosyal hukuk devleti ilkesinin bir gereği olarak kiracının korunması esasına dayalı bir yapıya bürünmüştür. Kira sözleşmesinin sona ermesi, mülkiyet hakkı ile barınma ve çalışma özgürlüğü arasındaki hassas dengenin tezahür ettiği en temel alandır. Bu çalışma, kira sözleşmesinin sona erme usullerini; bildirim ve dava yoluyla tahliye halleri ekseninde, güncel doktriner görüşler ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatları ışığında irdelemektedir. Çalışmanın odağında, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü olan sınırlı sayıdaki tahliye sebeplerinin nitelendirmesi yer almaktadır.

ANAHTAR KELİMELER: Kira Sözleşmesi, Konut ve Çatılı İşyeri Kirası, Fesih Bildirimi, Tahliye Davası, Belirli / Belirsiz Süreli Sözleşme, On Yıllık Uzama Süresi, Kiracının Temerrüdü, Sürekli Borç İlişkisi

1. KİRA SÖZLEŞMESİNİN GENEL ÖZELLİKLERİ

Türk Borçlar Kanunu’n 299.maddesinde yer alan haliyle kira sözleşmeleri, “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”[1] olarak tanımlanırlar. Yani kira sözleşmeleri, hukuki niteliği itibarıyla tam iki tarafa borç yükleyen, rızai ve sürekli edimli bir sözleşmedir.[2]

Sözleşmenin kurulması için tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanları yeterli olmakla birlikte[3]; ayrıca herhangi bir şekil şartı kural olarak aranmamaktadır.[4] Fakat uygulamada, yazılı kira sözleşmeleri ispat kolaylığı sağlaması bakımından yaygın olarak tercih edilmektedir.

Kira sözleşmesinin temel unsurları; kiralanan şey, kira bedeli ve kira konusu ve kira bedeli hakkında kiraya veren ve kiracının karşılıklı anlaşmasıdır.[5] Kiralanan taşınır veya taşınmaz olabilirken, kira bedeli çoğunlukla para olarak belirlenmekte, ancak para ile ölçülebilir başka bir edim şeklinde de kararlaştırılabilmektedir.

Karşılıklı edimleri içeren ve asli edimlerinden birinin zaman unsuruna bağlı olarak süreklilik arz ettiği kira sözleşmeleri, hukuki mahiyeti itibarıyla sürekli borç ilişkisi tesis eden sözleşmeler kapsamında değerlendirilirler.[6]

Türk Borçlar Kanunu, adi kira, konut ve çatılı işyeri kiraları ve ürün (hasılat) kirası olmak üzere üç ana kategoriye ayırmıştır. Kanun koyucu, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının ekonomik açıdan daha zayıf konumda olması nedeniyle koruyucu hükümler getirilmiştir.[7] Bu durum, kira sözleşmesinin sona erme halleri bakımından da kendini göstermekte ve kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirme imkanları önemli ölçüde sınırlandırılmaktadır.

2. KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERME HALLERİ

Kira sözleşmesinin nihayete ermesi; akdin hukuki mahiyetine (adi kira, konut ve çatılı işyeri kirası veya ürün kirası) ve somut olayın barındırdığı vakıalara bağlı olarak muhtelif hukuki mekanizmalar çerçevesinde şekillenmektedir.

Türk Borçlar Kanunu sistematiğinde bu sona erme rejimleri; sözleşmenin kendiliğinden sona ermesi (infisah), bozucu yenilik doğuran bir hak mahiyetindeki fesih bildirimi, kanunda sınırlı hallerde ancak gündeme getirilebilen sebeplere dayalı tahliye davası ve dürüstlük kuralı ekseninde şekillenen kategorilerde şekillendirilmiştir. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından kanun koyucunun benimsediği koruyucu nitelikteki emredici hükümler, sözleşmenin sona ermesini genel hükümlere nazaran daha sıkı şekil ve süre şartlarına bağlayarak, tarafların irade serbestisini kamu düzeni lehine sınırlandırmıştır.

2.1. Belirli ve Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Sürenin Dolması ve Sona Erme Rejimi

Belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin dolması kural olarak sözleşmeyi sona erdiren bir sebep olarak kabul edilmektedir. Yalnızca kararlaştırılan sürenin dolması, kira ilişkisini kendiliğinden sonlandırmayacaktır. Akdi bağın çözülmesi için taraflardan en az birinin, öngörülen süreler içinde fesih iradesini ortaya koyması zorunluluğu doğmaktadır; aksi halde bildirimde bulunulmaması, tarafların sözleşmeyi sürdürme yönündeki örtülü iradelerinin bir yansıması olarak kabul edilecek ve ilişki varlığını korumaya devam edecektir.[8] Taraflarca yapılacak bir bildirim, fesih bildirimi olarak isimlendirilse bile mahiyeti itibariyle kurucu değil, açıklayıcı mahiyette olacaktır.[9]

Bu kural konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından mutlak değildir. Türk Borçlar Kanunu’n 347.maddesi uyarınca, kiracı belirli süreli sözleşmenin süresi sonunda herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilirken, kiraya veren aynı serbestliğe sahip değildir. Bu durum belirsiz süreli kira sözleşmelerinde de geçerliliğini korumakta olup, başlangıç tarihinden itibaren 10 yıl geçmedikçe kiraya veren tarafından sona erdirilmesinin imkânı bulunmamaktadır.[10]

İlgili madde aynen “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.”[11] şeklinde olup kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirebilmesi bakımından sınırlamaya tabi tutulmuştur. Kiraya verenin, kira sözleşmesinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdirme imkânı bulunmamaktadır.

Öte yandan, on yıllık uzama süresinin dolmasıyla birlikte kiraya verenin fesih serbestisi genişlemekte; bu süreyi izleyen her bir yıllık dönemin hitamından en az üç ay evvel ihbar şartı yerine getirilmek suretiyle, herhangi bir sebebe dayanmaksızın kira ilişkisinin sona erdirilebilmesi mümkün hale gelmektedir.[12] Bu üç aylık bildirim süresi, bir alt sınırı temsil etmekte olup, tarafların bu süreyi daraltan sözleşme hükümleri geçersiz kabul edilmektedir. Buna karşın, bildirimin yasal süreden daha erken bir tarihte kiracıya ulaştırılması, kiracıya hazırlık yapması için daha geniş bir imkân tanıdığından dürüstlük kuralına ve kanunun amacına uygun düşmektedir.[13] Dolayısıyla kira bitimine dört ay kala gerçekleştirilecek bir fesih bildirimi, asgari süreyi ihtiva etmesi sebebiyle geçerli bir irade beyanı olup sözleşmeyi usulüne uygun bir şekilde sona erdirecektir.

Belirsiz süreli kira ilişkilerinde, sözleşmenin kendiliğinden ortadan kalkması (infisah) söz konusu değildir. Sona erme düzenlemeleri bakımından eksik yapılandırılmış bu sözleşme türü, “eksik/tamamlanmaya muhtaç sözleşmeler” kategorisinde değerlendirilmektedir. Kanun koyucu, bu sözleşmelerde ortaya çıkan sona erme belirsizliğini, Türk Borçlar Kanunu 328.maddede yer alan olağan fesih bildirim süreciyle çözüme kavuşturmuştur. Bu düzenleme, belirsiz süreli sözleşmelerin sürekliliğini, tarafların tek taraflı ve süreli fesih iradeleriyle dengeleyen temel bir denetim aracıdır.[14]

2.2. Bildirim Yoluyla Sona Erme, Fesih

2.2.1. Kiracının Temerrüdü Sebebiyle Fesih

Kanun koyucu, kira bedelinin ifasındaki aksaklıkları genel temerrüt rejimine bırakmamış; konuyu Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesiyle özel bir düzenleme alanına çekmiştir. Bu düzenleme uyarınca, muacceliyet kazanan kira bedelinin veya yan giderlerin ödenmesinde yaşanan gecikme, doğrudan kiraya verene sözleşmeyi feshetme yetkisi tanımaktadır. Ancak söz konusu fesih hakkının kullanımı, mutlak bir hak olmaktan ziyade usuli bir şarta bağlanmıştır. Buna göre kiraya veren, kiracıya borcunu ödemesi için uygun bir ek süre (mehil) tanımakla yükümlüdür; fesih hakkı ancak bu sürenin borç ifa edilmeden sonuçsuz kalması durumunda hukuken işlerlik kazanmaktadır.[15]

2.2.2. Özenle Kullanma Borcuna Aykırılık Ve Kiralananın Ayıplı Hale Gelmesi

Türk Borçlar Kanunu’nun kira hukukuna ilişkin genel hükümleri, tarafların temel akdi yükümlülüklerini ihlal etmeleri durumunda karşı tarafa sözleşmeyi sona erdirme yetkisi tanıyan çeşitli koruma mekanizmaları içermektedir. Bu kapsamda, kiracının özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırı hareket etmesi, Türk Borçlar Kanunu’n 316. Maddesi doğrultusunda kira ilişkisinin devamını kiraya veren bakımından çekilmez kılan haklı bir fesih nedeni olarak düzenlenmiştir.[16]

Öte yandan, sözleşme dengesinin kiracı aleyhine bozulduğu hallerde; özellikle kiralananın ayıplı teslimi veya kullanım süresince ortaya çıkan kusurlar karşısında kiraya verenin ayıba karşı tekeffül sorumluluğu çerçevesinde, kiracıya da sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanınmıştır.[17] Bu düzenlemeler, kira ilişkisinin sürdürülebilirliğini temel dürüstlük kuralı ve karşılıklı güven esasıyla güvence altına almaktadır.

2.2.3. Önemli Sebeple Fesih

Kira hukukunda temel ilke sözleşmeye bağlılık olsa da, taraflar arasındaki ilişkinin sürdürülmesini imkânsız kılan durumlar için kanun koyucu bir çıkış yolu öngörmüştür. Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesinde düzenlenen “önemli sebeple fesih”, hem taşınır hem de taşınmaz kiralarında (konut ve çatılı işyeri dahil) uygulanabilen genel bir fesih yoludur.[18] Bu mekanizma, özellikle belirli süreli sözleşmelerde tarafları süre dolana kadar bağlı kalma zorunluluğundan kurtaran bir emniyet mekanizması görevi görür.

Kanun koyucu, “önemli sebep” kavramı için katı bir tanım yapmaktan kaçınarak takdir yetkisini hakime bırakmıştır.[19] Doktrin ve yargı kararları ışığında önemli sebep; kira ilişkisinin, en yakın olağan fesih dönemine kadar sürdürülmesinin taraflardan biri için dürüstlük kuralı uyarınca beklenemeyecek derecede ağırlaştığı durumlar olarak tanımlanır. Burada temel kıstas “çekilmezlik” unsurudur. Bir olgunun fesih sebebi sayılabilmesi için, sözleşmeye devam etmenin ilgili taraf açısından makul ve katlanılabilir olma sınırını aşması gerekir.

Bu kapsamda; taraflar arasındaki derin husumet, kiracının ağır sağlık sorunları, öngörülemez iş nakilleri, savaş, doğal afet veya ağır ekonomik krizler önemli sebep olarak değerlendirilebilir. Ancak bu sebeplerin varlığına rağmen, sözleşmenin kalan süresi çok kısa ise veya sebep geçici nitelikteyse “çekilmezlik” unsurunun oluşmadığı kabul edilebilir.

Önemli sebeple fesih hakkının geçerli bir şekilde kullanılabilmesi için belirli şartların kümülatif olarak gerçekleşmesi gerekir:

1. Haklı Bir Sebebin Varlığı: Sebep, sözleşme kurulurken öngörülemeyen veya bilinmeyen bir olgu olmalıdır.[20] Sözleşme anında mevcut olup da fesheden tarafından bilinen durumlar haklı sebep teşkil etmez.
2. Kusursuzluk: Fesih yoluna başvuran taraf, önemli sebebin ortaya çıkmasında kendi kusuruyla rol oynamamış olmalıdır.[21] Örneğin, kendi isteğiyle tayin olan bir memurun bu durumu önemli sebep olarak ileri sürmesi çelişkili davranış yasağına aykırılık teşkil edebilir.
3. Fesih Bildirim Sürelerine Uyulması: TBK m. 331 uyarınca, önemli sebeple fesihte fesih dönemlerine (yıl sonu vb.) uyma zorunluluğu yoktur; ancak yasal fesih bildirim sürelerine (taşınmazlar için 3 ay) riayet edilmelidir.
4. Bildirim: Fesih bildirimi yapılırken, ilişkinin önemli bir sebebe dayalı olarak sona erdirildiği açıkça belirtilmelidir.

Önemli sebeple fesih, sözleşmeyi geleceğe etkili olarak sona erdirir. Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’ndan farklı olarak, yeni düzenleme hakimin takdir yetkisini genişletmiş ve tazminat miktarındaki katı sınırları kaldırmıştır. Hakim, tarafların menfaat dengesini ve somut olayın özelliklerini gözeterek, feshin parasal sonuçlarını hakkaniyete göre karara bağlar. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracıyı koruma ilkesi gereği bu fesih yolu, tahliye sebeplerinin sınırlılığı ilkesini aşmak için bir araç olarak kullanılmamalı ve hakim tarafından sıkı bir denetime tabi tutulmaktadır.

Sonuç olarak, önemli sebeple fesih; dürüstlük kuralı ile sözleşmeye bağlılık ilkesi arasında bir denge kuran, ancak sadece “son çare” olarak başvurulması gereken istisnai bir hukuki imkandır.

2.2.4. Kiracının Ölümü

Kiracının vefatı, Türk Borçlar Kanunu sistematiğinde özel bir sona erme nedeni olarak öngörülmüş olsa da, bu durumun sağladığı fesih yetkisi kanun koyucu tarafından münhasıran kiracının mirasçılarına tanınmış; kiraya veren bakımından ise benzer bir hak verilmiş değildir. Bu doğrultuda mirasçılar, yasal fesih bildirim sürelerine ve dönemlerine riayet ederek sözleşmeyi en yakın dönem sonunda feshetme imkânına sahiptir.[22] Ancak unutulmamalıdır ki, mirasın bir bütün olarak intikalini esas alan ‘külli halefiyet’ ilkesi gereği, fesih gerçekleşene kadar mirasçılar sözleşmenin tarafı sıfatını korumaktadırlar. Dolayısıyla bu süreçte, kira bedelinin ödenmesi başta olmak üzere sözleşmeden doğan tüm akdi -kira borcunun ödenmesi gibi- yükümlülüklerin yerine getirilmesi, mirasçılar için hukuki bir zorunluluk teşkil etmektedir.[23]

2.3. Dava Yoluyla Sona Erme

Türk hukuk sisteminde kira sözleşmeleri, özellikle konut ve çatılı işyeri kiraları söz konusu olduğunda, kiracının barınma ve çalışma hakkını güvence altına almak amacıyla zayıf tarafın korunması ilkesi üzerine inşa edilmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirme yetkisini keyfilikten uzaklaştırarak belirli ve sınırlı sebeplere bağlamıştır. Bu sistemde tahliye nedenleri sınırlı sayıdadır olup kanunda sayılanlar dışında kiracı aleyhine yeni tahliye sebepleri ortaya çıkaramaz ve mevcut hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez.[24] Kamu düzenini koruyan bu yapı çerçevesinde kira sözleşmelerinin dava yoluyla sona erdirilmesi, temel olarak kiraya verenden kaynaklanan sebepler ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olmak üzere iki ana kategoride incelenmektedir.

Kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebeplerinin başında, taşınmazın konut veya işyeri olarak kullanılma zorunluluğu, yani “gereksinim” (ihtiyaç) olgusu gelmektedir. Türk Borçlar Kanunu madde 350 uyarınca kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için taşınmaza ihtiyaç duyuyorsa tahliye davası açabilmektedir. Ancak bu gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması şarttır; geçici veya henüz doğmamış bir ihtiyaç tahliyeye mesnet teşkil edemez. Gereksinimle benzer bir hukuki düzlemde yer alan “yeniden inşa ve imar” sebebi ise, taşınmazın esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi sırasında kullanımının imkânsız hale geldiği durumları kapsar. Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise yasal fesih dönemlerine uyularak açılacak bir dava ile sözleşme sona erdirilebilir. Taşınmazı sonradan edinen yeni malik için de benzer bir koruma öngörülmüş; malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmak şartıyla, altı ay sonra açacağı dava ile ihtiyaç nedeniyle tahliye talep etme hakkına sahip kılınmıştır.

Tahliye süreçlerinin diğer cephesinde ise kiracının kendi tutumundan kaynaklanan hukuki nedenler yer almaktadır. Türk Borçlar Kanunu madde 352’de düzenlenen bu sebeplerin başında, kiracının taşınmazı teslim aldıktan sonra verdiği “yazılı tahliye taahhüdü” gelmektedir. Kiracı, belli bir tarihte boşaltmayı üstlendiği halde bu yükümlülüğünü yerine getirmezse, kiraya veren bir ay içinde icra veya dava yoluna başvurabilir. Bir diğer önemli ve sıkça karşılaşılan sebep ise “iki haklı ihtar” kurumudur. Yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerli olan ve bir kira yılı veya dönemi içerisinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki kez yazılı ve haklı ihtar gönderilen kiracıya karşı, dönem sonunda tahliye davası açılması mümkündür.[25]

3. SONA ERMENİN HUKUKİ SONUÇLARI

Kira sözleşmesinin sona ermesiyle birlikte taraflar arasında bir tasfiye süreci başlamaktadır. Bu süreçte kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde geri vermekle yükümlüdür. Kiralananın geri verilmemesi durumunda kiraya verenin tazminat talep etme hakkı doğabilmektedir. Bunun yanı sıra kira bedeli ve yan giderlere ilişkin borçların da tasfiye edilmesi gerekmektedir.

Depozito olarak alınan güvence bedelinin iadesi, kiracının sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmiş olmasına bağlıdır. Ayrıca taraflardan birinin sözleşmeye aykırı davranışı nedeniyle zarar doğmuşsa, tazminat talepleri de gündeme gelebilmektedir.

SONUÇ

Türk hukukunda kira sözleşmesinin sona erme halleri, hem kanuni düzenlemeler hem de yargı içtihatları ile ayrıntılı bir şekilde düzenlenmiştir. Bu düzenlemeler, bir yandan kiracıyı koruma amacını güderken, diğer yandan kiraya verenin mülkiyet hakkını da gözetmektedir. Ancak uygulamada ortaya çıkan uyuşmazlıklar, mevcut düzenlemelerin her zaman yeterli olmadığını göstermektedir. Özellikle büyük şehirlerde yaşanan kira artışları ve buna bağlı uyuşmazlıklar, kira hukukunun güncelliğini koruyan ve sürekli gelişen bir alan olduğunu ortaya koymaktadır.

Bu bağlamda, kira sözleşmesinin sona ermesine ilişkin hükümlerin hem doktrinde hem de uygulamada dikkatle değerlendirilmesi ve gelişen ihtiyaçlara uygun şekilde yorumlanması büyük önem taşımaktadır.

[1] Türk Borçlar Kanunu, m.299

[2] Tandoğan, 1985, s. 2

[3] Aral/Ayrancı, s. 211

[4] Serozan vd., 1992, s. 159

[5] Oğuzman ve Öz, 2011, s. 77.

[6] Seliçi, 1976

[7] Keleş, 2009, s. 1.

[8] Yavuz vd., 2014,s. 568.

[9] Eren, 2012, s. 65

[10] Doğan, 2011, s. 509

[11] Türk Borçlar Kanunu, m.347

[12] Köstekçi, 2014

[13] Yavuz vd., 2014,s. 653.

[14] Ormancı, 2011, s. 90.

[15] Yavuz vd., 2014, s. 497

[16] Türk Borçlar Kanunu, m.316

[17] Yavuz vd., 2014, s. 252.

[18] Zevkliler ve Gökyayla, 2013, s. 322-323;

[19] Seliçi, 1976, s. 187.

[20] Doğan, 2011, s. 230.

[21] Doğan, 2011, s. 231;

[22] Yavuz vd., 2014, s. 579

[23] Çınar, 2014, s. 83

[24] Gümüş, 2015, s. 339

[25] Özdoğan & Oymak, 2013, s. 563