GİRİŞ

Türkiye’de mülkiyet hukuku ve orman rejimi arasındaki ilişki, tarihsel süreç içerisinde hem hukuki hem de sosyal açıdan en çok tartışılan alanlardan biri olmuştur. Özellikle artan nüfus ve şehirleşme baskısı, “orman” vasfını fiilen yitirmiş alanların hukuki statüsünün belirlenmesini zorunlu kılmıştır. Bu gereksinimin bir sonucu olarak literatüre giren ve kamuoyunda “2/B” olarak adlandırılan kavram, 6831 sayılı Orman Kanunu’nun 2. maddesinin (B) bendi uyarınca orman sınırları dışına çıkartılan alanları ifade etmektedir.

2/B alanlarının tespiti, yalnızca teknik bir ölçüm işlemi değil; aynı zamanda bilim ve fen bakımından orman niteliğinin kaybı, tarım veya yerleşim alanına dönüşme gibi belirli kriterlere dayanan karmaşık bir idari süreçtir. Bu süreçte mülkiyet hakkı, orman köylüsünün kalkındırılması ve hazine arazilerinin ekonomiye kazandırılması gibi hassas dengelerin gözetilmesi esastır. 6292 sayılı Kanun ile düzenlenen hak sahipliği, satış usulleri ve yargı yolu, bu taşınmazların hukuki akıbetini tayin eden temel unsurlardır.

Bu makale kapsamında, öncelikle orman kavramı ve bir arazinin 2/B statüsüne alınması için gereken bilimsel kriterler ele alınacaktır. Ardından, bu araziler üzerinde hak sahibi olabilmenin şartları, muhdesat kavramının önemi, satış ve devir süreçleri ile Anayasa Mahkemesi’nin güncel iptal kararları ışığında satış bedeline karşı gidilebilecek yargı yolları ayrıntılı olarak incelenecektir.

Anahtar Kelimeler: Orman Sınırları, Kadastro Tutanağı, 2/B Arazileri, 6292 Sayılı Kanun, Hak Sahipliği, Muhdesat, Rayiç Bedel, Hazine Taşınmazları, Mülkiyet Hakkı, Satış Bedeli, İptal Davası.

 1. 2/B ARAZİLERİN TESPİTİ VE ÖZELLİKLERİ

Orman tanımı, 6831 Sayılı Orman Kanunu’nda yapılmış olup tabii olarak yetişen veya emekle yetiştirilen ağaç ve ağaççık toplulukları yerleri şeklinde karşımıza çıkmaktadır. Doktrinde de orman, “gerek toplum ekonomisi kültürü ve sağlığı açısından gerekse tabii olaylar açısından olumlu etkilere sahip ağaç, ağaççık, ölü örtü, mikroorganizmalar, av hayvanları ve diğer vejetasyon tipleri ile mükemmel kombinasyon meydana getiren bir hayat birliği” şeklinde tanımlanmaktadır[1].

6831 Sayılı Orman Kanunu madde 2 kapsamında[2] orman sayılan yerlerden orman sınırları dışına çıkarılacak yerler sayılmıştır. İşbu maddenin B bendi uyarınca orman sınırları dışına çıkarılacak yerler sayılmış olup işbu alanlar yazımız genelinde “2B arazileri” olarak anılacaktır. 2B uygulaması ile orman sınırlarından çıkarılacak alanların taşıması gereken şartlardan ilki           31/12/1981 tarihinden önce bilim ve fen bakımından orman niteliğini tam olarak kaybetmiş[3] olmasıdır. Bir diğer şart bu alanın tarım veya yerleşim alanına dönüşmüş olması[4] ya da bu alanın tarım- hayvancılık alanı olarak kullanılmasında fayda bulunması olarak karşımıza çıkmaktadır[5].

Bir arazinin bilim ve fen bakımından orman niteliğini tam olarak kaybetmiş olup olmadığı kriteri 2/B Uygulama Yönetmeliği madde 24[6] kapsamında açıklanmıştır.

Buna göre arazinin bilim ve fen bakımından orman niteliğini yitirmiş sayılması iki şarta bağlanmıştır. Bunlar; arazinin üzerinde ağaç veya ağaççık topluluğu bulunmaması şartı ile orman vasfının sürdürülmesinde ekonomik veya kamu yararının bulunmaması şartıdır[7].

 2. HAK SAHİPLİĞİ ŞARTI

6292 Sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi Ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi İle Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun (“6292 Sayılı Kanun”) madde 6/1 uyarınca[8] hak sahibi sayılabilmek için gerçekleşmesi gereken üç şart bulunmaktadır.

İlk şart; başvurucunun güncel listelerde, kadastro tutanaklarında veya kesinleşmiş mahkeme kararlarında 31.12.2011 tarihinden önce arazinin kullanıcı veya muhdesat sahibi olarak yer almalıdır. Bunun yanında kanuni süre içerisinde idareye satın alma başvurusunda bulunmuş olması gerekmektedir. Son şart ise başvurucu tarafından, idarenin belirlediği satış bedelinin hiçbir itiraz yahut dava konusu olmaksızın kabul edilmesidir. Özetle, 31/12/2011 öncesi kayıtlarda kullanıcı/malik görünenlerden; süresinde başvuran ve satış bedeline itiraz etmeden kabul beyanında bulunan kişiler kanunen hak sahibi statüsü kazanır.

Görüldüğü üzere kanun hak sahipliği bakımından, arazinin kullanıcısı olunmasını ve/veya üzerindeki muhdesatın sahibi olunmasını şart koşmaktadır.      Bu noktada muhdesat sahibi ile arazi kullanıcısının farklılığı, satış bedelinin dağıtımı ve hak sahipliği açısından kritik sonuçlar doğurmaktadır.

Muhdesat, kural olarak taşınmazın bütünleyici parçasıdır ve arazi malikine tabidir[9]. Ancak kadastro sırasında 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 19/2 maddesi[10] ile tapu kütüğünün beyanlar hanesine sahibi, cinsi, ihdas tarihi ve iktisap sebebi belirtilerek şerh düşülebilir. Nitekim Danıştay 8. Daire 2019/5419 Esas ve 2021/1807 Karar sayılı 24.03.2021 tarihli kararında ilgili taşınmaza ait tapunun beyanlar hanesinde davacılar dışında üçüncü kişilerin muhdesat sahibi olarak gözükmesi nedeniyle hak sahipliği şartının oluşmadığı sonucuna varmıştır[11].

Sonuç olarak 2/B uygulamasında, arazi kullanıcısı ile muhdesat sahibinin farklı kişiler olması durumunda hak sahipliği, tapu kütüğünün beyanlar hanesindeki 31/12/2011 öncesi şerhler, kadastro tutanakları ve kesinleşmiş kararlara göre belirlenir. Her iki tarafın iddiası ayrı ayrı ispatlanmalıdır.

3. SATIŞ VE DEVİR SÜRECİ

Hazine arazileri ve 2B arazilerin satış süreci, idarenin tek taraflı bir işleminden ziyade, öncelikle “satın alma usulü” çerçevesinde şekillenmektedir. Mevzuat uyarınca, idarenin bu tür taşınmazlar üzerindeki tasarruflarında öncelikle uzlaşma yolunu denemesi esastır.

Satış sürecinde idare, kendi bünyesinde iki temel komisyon kurar: Takdir Komisyonu ve Uzlaşma Komisyonu. Takdir komisyonu taşınmazın bedelini tespit ederken, uzlaşma komisyonu malik veya hak sahibi ile pazarlık sürecini yürütür. Hazine arazileri üzerindeki yapıların sahiplerine yapılan satışlarda, Yapı Kayıt Belgesi kritik bir rol oynamaktadır. Bu süreçte, “idarece taşınmazın bedeli tespit edilerek Tahmin Edilen Bedel Tespit Raporu düzenlendiği, ardından satış işlemleri çerçevesinde yerinde tespit ve değerlendirme yapılarak Taşınmaz Tespit Tutanağı düzenlendiği” görülmektedir.[12]

Satış işlemleri, idarece başvuru süresinin bitiminden itibaren en geç altı ay içinde sonuçlandırılır. Taşınmazların satış bedeli, rayiç bedelin %70’i olarak belirlenmiştir.

• Peşin Ödeme: Satış bedelinin tamamının peşin ödenmesi halinde %20, en az yarısının ödenmesi halinde ise %10 oranında indirim uygulanır.
• Taksitli Ödeme: Satış bedeli taksitle ödenebilir. Taksitli satışlarda, taşınmaz üzerine ipotek tesis edilerek veya teminat mektubu alınarak tapu devri gerçekleştirilir.

2B şerhli taşınmazlar için mirasçılar kanuni halefiyet yoluyla hak sahibi olabilirler. Hak sahipleri, Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten sonra noter huzurunda düzenlenecek muvafakatname ile haklarını üçüncü kişilere devredebilirler. Bu durumda akdi halefler doğrudan satış hakkından yararlanabilir.

4. SATIŞ BEDELİNE KARŞI İTİRAZ VE DAVA YOLU

2B arazilerinin satış bedeline karşı dava açma hakkı, yakın zamana kadar kanuni bir engelle kısıtlanmış olsa da Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararlarıyla hukuki statü değişmiştir. 6292 sayılı Kanun’un 6. maddesinin 8. fıkrasında yer alan “Tebliğ edilen satış bedeline itiraz edilemez ve dava açılamaz” cümlesi ile 13. fıkradaki dava yasağı hükümleri, Anayasa Mahkemesi’nin 18/05/2023 tarih ve E:2023/27, K:2023/100 sayılı kararı ile iptal edilmiştir.[13]

Anayasa Mahkemesi, söz konusu yasağın Anayasa’nın 35. (Mülkiyet Hakkı) ve 40. (Etkili Başvuru Hakkı) maddelerine aykırı olduğuna hükmetmiştir. İdarenin rayiç bedeli hatalı belirlemesi durumunda mülkiyet hakkının ihlal edilebileceği ve bu hataya karşı yargı yolunun kapatılmasının hukuk devleti ilkesiyle bağdaşmadığı vurgulanmıştır.

Satış bedelinin tespiti ve doğrudan satış talebinin reddi gibi işlemler kamu gücüne dayalı, resen ve tek yanlı idari işlemler niteliğinde olduğundan, bu uyuşmazlıklarda İdari Yargı görevlidir.

Satış sürecinde idare ile hak sahibi arasında bedel konusunda uyuşmazlık çıkması durumunda, başvurulacak yargı yolu uyuşmazlığın niteliğine göre (adli veya idari) değişmektedir.

4.1. Adli Yargı Yolu (Bedel Tespiti Davaları)

Bedele ilişkin uyuşmazlıklar kural olarak adli yargının görev alanına girmektedir. İdare ile hak sahibi bedelde anlaşamazsa, idare “Bedel Tespiti ve Tescil Davası” açmak zorundadır.

            “Bedele dair uyuşmazlıklar adli mercilerde çözümlenecektir.”[14]. Bu kapsamda, alıcı idare veya hak sahibi, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak bedelin hakim tarafından belirlenmesini talep eder.

İdarenin doğrudan dava açması mümkün değildir; öncelikle satın alma/uzlaşma usulünü denediğini ispatlaması gerekir. “Satın alma usulünün denenmesi, Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılacak olan bedelin tespiti ve tescil davası için ‘dava şartı’dır.”[15]

4.2. İdari Yargı Yolu (İptal Davaları)

Satış işleminin bedel dışındaki unsurlarına (hak sahipliği tespiti, satışın reddi, idari süreçteki usulsüzlükler) karşı idari yargıda iptal davası açılabilir.

Valilik veya ilgili müdürlükler tarafından yapılan hak sahipliği tespitlerine karşı, tebliğden itibaren yasal süresi içinde İdare Mahkemesi’nde dava açılabilir. “Valiliğin tespitinden veya itiraz edilmişse itiraz sonucunun tebliğinden itibaren yasal süresi içerisinde idare mahkemesinde dava açtığını belgeleyenlerin satış işlemleri dava sonucunda verilecek kesin karara kadar durdurulur.”[16].

5. SATIŞA ENGEL DURUMLAR VE İSTİSNALAR

Her 2B arazisi doğrudan satışa konu edilemez. Kanun’un 6/12. maddesi uyarınca aşağıdaki yerler satış kapsamı dışındadır:

• Orman Genel Müdürlüğü’ne tahsis edilen ağaçlandırma alanları,
• Kamu hizmetine ayrılan veya bu amaçla kullanılan taşınmazlar,
• İçme ve kullanma suyu havzalarında maksimum su seviyesinden itibaren 300 metrelik bant içinde kalan yerler,
• Özel kanunlar (Örneğin: 6306 sayılı Kanun kapsamında rezerv yapı alanı) gereğince değerlendirilmesi gereken taşınmazlar.

Bu gibi durumlarda, hak sahibine doğrudan satış yapılmaz; ancak talep edilmesi halinde hak sahibine, taşınmazın rayiç değerine eşdeğer, öncelikle aynı il sınırları içerisinde bulunan başka bir 2B arazisi doğrudan satılabilir.

Yargıtay kararlarında, 2B satış sürecinin tamamlanabilmesi için tapu kütüğünün beyanlar hanesindeki kullanıcı şerhinin kritik öneme sahip olduğu, bu şerhin hatalı tesisi veya yokluğu durumunda açılacak davaların satış sürecini doğrudan etkilediği, ancak satış gerçekleştikten sonra şerhe ilişkin düzeltme taleplerinin dinlenme imkanının kısıtlı olduğu ifade edilmektedir.

Sonuç olarak 2B ve Hazine arazilerinin satış süreci, idari bir hazırlık ve uzlaşma aşamasıyla başlar. Hak sahiplerinin satış bedeline itirazları kural olarak Asliye Hukuk Mahkemeleri nezdinde görülen bedel tespiti davaları ile çözümlenirken; satışın reddi veya hak sahipliği gibi idari işlemlere karşı İdare Mahkemeleri’nde iptal davası açılması gerekmektedir.

SONUÇ

2/B arazilerinin hukuki rejimi, bir yandan orman varlığının korunması idealini taşırken diğer yandan fiili durum ile hukuki durum arasındaki uyuşmazlığı çözmeyi amaçlamaktadır. Makale genelinde incelendiği üzere, bir arazinin 2/B kapsamına alınması, o arazinin 31.12.1981 tarihinden önce bilimsel olarak geri dönülemez şekilde orman vasfını yitirmiş olmasına bağlıdır. Bu durum, mülkiyet hakkının tesisi için aşılması gereken ilk ve en kritik eşiktir.

6292 sayılı Kanun ile getirilen düzenlemeler, idarenin geniş yetkilerini belirli bir prosedüre bağlamış; kullanıcı ve muhdesat sahibi ayrımını netleştirerek hak sahipliği kavramına hukuki bir çerçeve çizmiştir. Özellikle son dönemde Anayasa Mahkemesi’nin satış bedeline karşı dava açılamayacağına dair hükümleri iptal etmesi, hukuk devleti ilkesi ve mülkiyet hakkı açısından dönüm noktası niteliğindedir. Bu iptal kararlarıyla birlikte, idarenin tek taraflı belirlediği rayiç bedellere karşı yargı yolunun açılması, hak sahiplerinin mülkiyet hakkını güvence altına almıştır.

Netice itibarıyla, 2/B arazilerinin satışı ve devri süreci hem idari yargının (iptal davaları) hem de adli yargının (bedel tespiti) görev alanına giren çok yönlü bir yapı arz etmektedir. Hak sahiplerinin bu süreçte mağduriyet yaşamaması için tapu kütüğündeki şerhlerin doğruluğu, başvuru sürelerine riayet ve güncel yargı kararları doğrultusunda hareket etmeleri büyük önem taşımaktadır. 2/B sorununun çözümü, yalnızca arazilerin ekonomiye kazandırılması değil, aynı zamanda mülkiyet güvenliğinin ve toplumsal barışın tesisi ile mümkündür.

[1] Serhat Ayanoğlu, Hukuksal Acıdan Orman Emlaki ve Orman Mulkiyetinin Temelleri, İÜOFD, 1995, s. 38-39.

[2] İlgili madde: “Orman sayılan yerlerden: A) Öncelikle orman içindeki köyler halkının kısmen veya tamamen yerleştirilmesi maksadıyla, orman olarak muhafazasında bilim ve fen bakımından hiçbir yarar görülmeyen aksine tarım alanlarına dönüştürülmesinde yarar olduğu tespit edilen yerler ile halen orman rejimi içinde bulunan funda ve makilerle örtülü yerlerden tarım alanlarına dönüştürülmesinde yarar olduğu tespit edilen yerler, B) 31/12/1981 tarihinden önce bilim ve fen bakımından orman niteliğini tam olarak kaybetmiş yerlerden; tarla, bağ, bahçe, meyvelik, zeytinlik, fındıklık, fıstıklık (antep fıstığı, çam fıstığı) gibi çeşitli tarım alanları veya otlak, kışlak, yaylak gibi hayvancılıkta kullanılmasında yarar olduğu tespit edilen araziler ile şehir, kasaba ve köy yapılarının toplu olarak bulunduğu yerleşim alanları, Orman sınırları dışına çıkartılır.”

[3] Bu tarihten önce orman niteliğinin kaybedilmiş olmasına ilişkin tespitin nasıl yapılacağı 6831 Sayılı Orman Kanunu madde 7 ile düzenlenmiş olup işbu madde ile 31.12.1981 tarihinden önceki durumun kadastro çalışması sonucu tespit edileceği belirtilmiştir.

[4] Mehmet Ünal ve Veysel Başpınar, Orman Hukuku, Yetkin Yayıncılık, Ankara, 2010, s. 108.

[5] Serhat Ayanoğlu, Orman Sınırları Dışına Çıkarma İşlemı̇ ve Orman Dışına Çıkarılan Alanların Değerlendı̇rı̇lmesı̇ Sorunu, İçinde Orman Kadastrosu ve 2/B Sorunu, 73-89. TMMOB, 2004, s. 77.

[6] İlgili madde: “31/12/1981 tarihinden önce üzerinde ağaç ve ağaççık toplulukları bulunmayan, ormancılık faaliyetleri ve ekonomisi yönünden orman kurulmasında yarar olmayan yerler bilim ve fen bakımından orman niteliğini tam olarak kaybetmiş sayılır.”

[7] Nuray Sümer, İdare Hukuku Açısından Orman Alanlarından Yararlanmanın Hukuki Rejimi, Marmara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, İstanbul, 2022, s. 51.

^[8] İlgili madde şu şekildedir: “2/B alanlarında bulunan taşınmazlar hakkında bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce düzenlenen güncelleme listelerine veya kadastro tutanaklarına ya da kesinleşmiş mahkeme kararlarına göre oluşturulan tapu kütüklerinin beyanlar hanesine göre; bu taşınmazların 31/12/2011 tarihinden önce kullanıcısı ve/veya üzerindeki muhdesatın sahibi olarak gösterilen kişilerden bu taşınmazları satın almak için süresi içerisinde idareye başvuran ve idarece tespit edilen satış bedelini itiraz ve dava konusu etmeksizin kabul edenler bu Kanuna göre hak sahibi sayılır.”

^[9] Yargıtay, 18. Hukuk Dairesi, E. 2014/11815, K. 2014/12531, T. 11.09.2014: “Genel kural, taşınmaz üzerindeki muhtesatın taşınmazın mütemmim cüzü olup, zemine malik olanların taşınmazın mütemmim cüzüne (tamamlayıcı parçalarına) de malik olduğu yolundadır. Zeminin başkası adına kayıtlı veya müşterek mülkiyetin sözkonusu olduğu hallerde, ilgilisi muhdesatın kendisine ait olduğunu kanıtlamak zorundadır.”

[10] İlgili madde şu şekildedir: “Taşınmaz mal üzerinde malikinden başka bir kimseye veya paydaşlarından birine ait muhdesat mevcut ise bunun sahibi, cinsi, ihdas tarihi ve iktisap sebebi belirtilerek tutanağın ve kütüğün beyanlar hanesinde gösterilir “

[11] Danıştay, 8. Daire, E. 2019/5419, K. 2021/1807, T. 24.03.2021: “doğrudan satışı talep edilen İstanbul İli, Ümraniye ilçesi, … … ada, …, …, …, …, … parsellerin 2/B maddesi kapsamında kaldığının sabit olduğu, ancak, davacıların bu taşınmazların 31/12/2011 tarihinden önce kullanıcısı ve/veya üzerindeki muhdesatın sahibi olduklarına dair dava dosyasında hiç bir belge ve tespit bulunmadığı, aksine dosyada mevcut tapu kayıtlarının beyanlar hanesinde parsellerin fiili kullanıcılarının ve üzerindeki binaların sahiplerinin davacılardan farklı kişiler olarak belirtildiği, taşınmazların fiili kullanıcısı olduklarını ve/veya üzerindeki muhdesatın sahibi olduklarını ispatlayamayan davacıların 6292 sayılı kanunun 6.maddesine dayalı olarak belirtilen parsellerin adlarına doğrudan satışının yapılması talebinin reddine dair zımnen ret işleminde hukuka aykırılık bulunmamakta olup, işlemin iptali yönünde verilen kararda da hukuka uyarlık bulunmadığı istinaf başvurusunun kabulü ile İdare Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davanın reddine karar verilmiştir.”

[12] Muhammet Ali Yıldızbakan, Yapı Kayıt Belgesi Kapsamında Hazine Arzilerinin Satışı, Ankara Hacı Bayram Veli Üniversitesi, Yüksek Lisans Tezi, Ankara 2025.

[13] Anayasa Mahkemesi’nin 18/05/2023 tarih ve E:2023/27, K:2023/100 sayılı kararı

[14] Merve Selen Tunoğlu, Kamulaştırma İşleminin İdari İşlemin Konu Unsuru Yönünden Yargısal Denetimi, İstanbul Ticaret Üniversitesi, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul, 2025.

[15] Merve Selen Tunoğlu, Kamulaştırma İşleminin İdari İşlemin Konu Unsuru Yönünden Yargısal Denetimi, İstanbul Ticaret Üniversitesi, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul, 2025.

[16] İsmail Uçar, İdari Yargılama Hukukunda İvedi Yargılama Usulü: Fransa ve Türkiye Örneği, Ankara Hacı Bayram Veli Üniversitesi, Yüksek Lisans Tezi, Ankara, 2023.