GİRİŞ  

Uygulamada sıklıkla "tapu iptal ve tescil davası" şeklinde tek bir ad altında anılan davalar, aslında taşınmaza yönelik ayni neticeli talebe dayalı iki farklı dava türünü ifade etmektedir. Bu dava türleri; tescili isteme davası ve yolsuz tescilin düzeltilmesi davasıdır. Hukuki nitelikleri, dayandıkları maddi vakıalar ve sonuçları bakımından birbirinden farklı olan bu iki dava, uygulamada çoğu zaman aynı başlık altında değerlendirilmekte; bu durum ise kavram karmaşasına yol açabilmektedir. Bu makalede söz konusu dava türleri ayrı ayrı ele alınarak, aralarındaki temel farklara ve uygulamadaki yansımalarına dikkat çekilecektir.  

Bu kapsamda Türk Medeni Kanunu'nun 716. Maddesi uyarınca ikame edilebilecek olan tescili isteme davasının ve Türk Medeni Kanunu' nun 1025. Maddesi uyarınca ikame edilebilecek olan yolsuz tescilin düzeltilmesi davasının tanımı, hukuki niteliği ve koşullarına aşağıda ayrı ayrı değinilmiştir.   

Anahtar Kelimeler: Tescili İsteme Davası, Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi Davası, Tapu Sicili, Tapu Kaydından Çıkarılma 

1. TESCİLİ İSTEME DAVASI  

1.1. Tescili İsteme Davası Tanımı 

Türk Medeni Kanunu madde 705 uyarınca kural olarak taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı tescil ile gerçekleşir1. Nitekim TMK madde 1021 uyarınca kurulması tescile tabi ayni haklar da tescil edilmediği müddetçe varlık kazanmaz. Böyle bir durumda tescilin kurucu etkiye sahip olduğu kabul edilmektedir2. 

Kural olarak taşınmaz üzerindeki ayni hakların tescil edilmesi kurucu nitelikte olmakla birlikte bazı durumlarda taşınmaz üzerindeki ayni haklar tescilden önce de kazanılabilir. Nitekim işbu husus Türk Medeni Kanunu madde 705/2'de aynen; "Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır." ifadelerine yer verilerek tescilden önce de taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı sahibi olunabileceği hüküm altına alınmıştır. İşbu kanun maddesinin lafzından da anlaşılacağı üzere tescilden önce taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkına sahip olunabilecek haller numerus clausus (sınırlı sayıda) olarak sayılmamış olup kanunda öngörülen diğer haller denilmek suretiyle tescilden önce mülkiyet hakkının kazanılmış olabileceği durumlar geniş tutulmuş ancak bu durum kanunda sayılan haller olmak kaydıyla sınırlandırılmıştır. Böyle bir durumda ise tescilden önce kazanılan ayni hakkın tapu kütüğüne tescil edilmesi kurucu değil açıklayıcı nitelikte olur. Ancak bu hallerde dahi ayni hak sahibi ayni hakkını tescil ettirmediği sürece ilgili taşınmaz üzerindeki ayni hakkına bağlı olarak kullanabileceği tasarruf yetkisini kullanamayacaktır. Zira Türk Medeni Kanunu'nun 705. Maddesinin 2. Fıkrasının son cümlesinde ayni hak sahibinin tasarruf yetkisini kullanma hakkı açıkça tescile bağlanmıştır3. 

Taşınmaz mülkiyetinin devrini konu alan hukuki ilişki, alacaklıya söz konusu taşınmazın kendi adına tapuda tescil edilmesini isteme hakkı sağlar4. Aynı şekilde, taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak tesis edilmesine yönelik bir hukuki ilişki de alacaklıya bu hakkın lehine kurulmasını isteme hakkı tanır5. Türk Medeni Kanunu'nun 716. Maddesi incelendiğinde görüleceği üzere6 tescili isteme davasında davacı dava tarihinde davaya konu ettiği taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkına veya sınırlı ayni hakka sahip değildir. İşbu dava ile talep ettiği üzere davacı borçlar öğretisinin temelinde yatan kazandırıcı işleme dayalı olarak sahip olduğu alacak hakkı dolayısıyla aynen ifa talepli davasıyla taşınmazın kendi adına tescilinin yapılmasını istemektedir7. Diğer bir deyişle hukuki işlem nedeniyle borçlu sıfatını haiz kişinin borcunu süresi içerisinde ifa etmemesi nedeniyle oluşan temerrüt akabinde alacaklı Türk Medeni Kanunu'nun 716. Maddesine dayalı olarak tescili isteme davası açmaktadır. 

 1.2. Tescili İsteme Davası Hukuki Niteliği

Eşya üzerindeki mutlak nitelikli haklar, hukuk sistemimizde ayni hak olarak tanımlanırken; buna karşılık alacak hakları, genellikle nisbî haklar kapsamında değerlendirilir8.  

Alacak hakkı, hak sahibine belirli bir borç ilişkisi çerçevesinde, yalnızca borçludan edimin ifasını talep etme yetkisi verir. Bu yönüyle, alacak hakkı sadece borç ilişkisinin tarafı olan borçluya karşı ileri sürülebilir; bu da alacak hakkının nisbî bir hak olduğunu gösterir. Ayni haklar ile alacak hakkı arasındaki temel farklardan biri de; ayni haklar mutlak hak olmasından bahisle herkese karşı ileri sürülebilirken, alacak hakları yalnızca borç ilişkisine taraf olan kişiye karşı ileri sürülebilir yani nisbi niteliktedir9. 

Tüm bu bilgiler ışığında tescili isteme hakkının bir alacak hakkından doğması nedeniyle tescili isteme hakkı; nisbi nitelikte, devredilebilir ve zamanaşımına tabi bir haktır10. 

1.3. Tescili İsteme Davasının Özellikleri

1.3.1. Nisbi Nitelikte Olması 

Yukarıda da açıklandığı üzere alacak hakkı nisbi nitelikte bir haktır. Bu doğrultuda yalnızca borçlusuna karşı ileri sürülebilir.  

Taşınmazlara ilişkin olarak alacak hakkı nedeniyle ikame edilen tescili isteme davalarının üçüncü kişilere yöneltilebilmesi, istisnai haller dışında, TMK madde 1009'da öngörülen şerhe konu kişisel taleplerin varlığına bağlıdır11.  

Taşınmaz satış vaadine dayanan tescil isteme hakkı, söz konusu sözleşmenin tapuya şerh verilmesi hâlinde, Türk Medeni Kanunu m. 1009/II hükmü uyarınca, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hale gelir. Böylece, kural olarak yalnızca borç ilişkisine taraf olan kişiler arasında etkili olması gereken bu hak, şerh sayesinde taşınmazı sonradan edinen cüzi haleflere karşı da ileri sürülebilir bir hale gelir. Bu durum, şerhin eşyaya bağlı borç (real obligation) niteliği kazanması sonucunu doğurur. Neticede, taşınmazı devralan kişi, yalnızca mülkiyeti değil, aynı zamanda selefinin satış vaadi sözleşmesinden doğan tescil borcunu da üstlenmiş sayılır. Bu nedenle, artık tescil talebi, yalnızca ilk borçluya değil, taşınmazı devralan cüzi halefe karşı da yöneltilebilecek olup, bu durumda açılacak dava da tescili isteme davası niteliğinde olacaktır12.

1.3.2. Zamanaşımına Tabi Olması

Sözleşmeye dayalı olarak ileri sürülen tescil isteme hakkı, kural olarak Türk Borçlar Kanunu m. 146 uyarınca, taşınmaz üzerinde ayni hak kurulmasına ilişkin borcun muaccel hale gelmesinden itibaren on yıllık zamanaşımı süresine tabidir13.  

Diğer yandan, sebepsiz zenginleşmeden kaynaklanan iade taleplerinde ise, TBK m. 82 hükmü gereğince iki ve on yıllık zamanaşımı süreleri uygulanmaktadır. Bu itibarla, hukuki sebep olmaksızın elde tutulan bir taşınmazın iadesi amacıyla sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayalı olarak açılan tescile zorlama davasında, anılan zamanaşımı süreleri uygulama alanı bulacaktır14.  

 1.3.3. Devredilebilir Olması

Tescili isteme davasının hukuki niteliği başlığı altında detaylıca açıklandığı üzere işbu davaya konu edilen hak alacak hakkıdır. Dava tarihinde davacı henüz mülkiyet hakkı veyahut ayni hak sahibi olmayıp işbu açtığı tescili isteme davası ile alacak hakkı sebebiyle edineceği ayni hakkını talep etmektedir. Yapılan bu açıklamalar ile doğru orantılı olarak da tescili isteme hakkı hukuki niteliği itibariyle bir alacak hakkı olduğundan alacaklı bu alacak hakkını bir başkasına devredebilmektedir15.  

Tescili isteme hakkına sahip kişi, bu hakkını alacağın devri hükümleri çerçevesinde, tescile zorlama davası açmadan önce üçüncü bir kişiye devredebileceği gibi; dava açıldıktan sonra da HMK m. 125 hükmü gereğince davaya konu taşınmaz üzerindeki tescil isteme hakkını devretme imkânına sahiptir16. Ancak önemle belirtmek gerekir ki Türk Borçlar Kanunu madde 183 uyarınca alacak hakkının devredilebilir olması için kanun, sözleşme veya işin niteliğinin alacak hakkının devredilmesine engel teşkil etmemesi gerekir. Bu kapsamda tescili isteme hakkı sahibi tescili isteme hakkını devretme yetkisine sahiptir yeter ki kanun, sözleşme veya işin niteliği devre engel teşkil etmesin. 

2. YOLSUZ TESCİLİN DÜZELTİLMESİ DAVASI 

2.1. Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi Davası Tanımı

Yolsuz tescil, Türk Medeni Kanunu'nun 1024. maddesinin 2. fıkrasında aynen "Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur." şeklinde ifade edilmiştir. Kanun koyucu, tapu sicilinde hukuki sebebe dayanmayan veya geçersiz bir işleme dayalı olarak yapılan kayıtları "yolsuz tescil" olarak adlandırmış ve bu tür kayıtların düzeltilmesi adına işbu makalemizde detaylıca izah edeceğimiz dava türü olan yolsuz tescilin düzeltilmesi davasını öngörmüştür.   

Yolsuz tescilin düzeltilmesi davası, sınırlı bir ayni hakkın veyahut mülkiyet hakkının korunması ile tapu siciline duyulan güven arasındaki hassas dengeyi sağlamayı amaçlayan önemli bir hukuki mekanizmadır. Yolsuz tescilin düzeltilmesi davası ile mülkiyet veya sınırlı ayni hakları ihlal edilen kişiler; mahrum kaldıkları haklarına, adlarına yapılacak yeni tescil aracılığıyla yeniden kavuşmayı amaçlamaktadırlar17. 

Kanun koyucu, TMK madde 1025 ile bu hakkı aynen; "Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir." şeklinde ifade ederek, bir ayni hakkın kazanımı, terkini yahut değişiminin yolsuz bir şekilde yapılması halinde hakkı zedelenen kimsenin bu hakkı yolsuz tescilin düzeltilmesi davası ile tekrar kazanabileceğinin söz konusu olduğundan bahsetmiştir.  

2.2. Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi Davası Hukuki Niteliği

Tescili isteme davasında davacı bir alacak hakkı sahibi iken davayı açtığı tarihte bir ayni hak sahibi değildir. Öte yandan yolsuz tescilin düzeltilmesi davasında davacı dava konusu ettiği taşınmazda ayni hak sahibidir. Tescilde meydana gelen yolsuzluk, başlangıçta mevcut olabileceği gibi, sonradan da ortaya çıkabilir.  

Yolsuz tescilin düzeltilmesi davası, ayni hak sahibinin sahibi olduğu taşınmaz üzerindeki hak karinesinden yararlanabilmesi için önem arz etmektedir. Zira Türk Medeni Kanunu'nun 992. Maddesi uyarınca taşınmazlarda hak karinesinden yararlanabilmek için taşınmazın tapuda hak sahibi adına tescil edilmiş olması gerekmektedir. 

Yolsuz tescil durumlarında ortaya çıkan önemli hukuki sorunlardan biri, Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi uyarınca tapu siciline güven ilkesine dayalı olarak iyiniyetli üçüncü kişilerin aynî hak kazanımıyla ilgilidir. Bu kapsamda, tapu sicilinde yer alan hatalı kayıt nedeniyle davacının aktifinde yer alan taşınmaz, artık onun mülkiyetinden çıkmakta ve iyiniyetli üçüncü kişinin malvarlığına dahil olmaktadır. Benzer şekilde, yolsuz tescile konu taşınmaz üzerinde iyiniyetli bir üçüncü kişi lehine sınırlı aynî hak tesis edilmişse, davacı malik, artık bu hakka katlanmak ve ihlalinden kaçınmakla yükümlü hale gelmektedir18. Bu durum, davacı malik açısından tapu sicilinin hukuka aykırı içeriğine rağmen doğrudan aynî haklara etkili sonuçlar doğurur. 

2.3. Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi Davasının Özellikleri

2.3.1. Talebin Ayni Hakka Dayanması

Yukarıda detaylıca belirtildiği üzere yolsuz tescilin düzeltilmesi davasına konu olan hak ayni haktır. Ayni haklar mutlak haklar olduğundan üçüncü kişilere karşı öne sürülebilir. Ancak belirtmek gerekir ki Türk Medeni Kanunu madde 1023 uyarınca tapu kütüğündeki tescile dayalı hareket eden iyiniyetli üçüncü kişilerin hakkı korunur. 

2.3.2. Zamanaşımına/ Hak Düşürücü Süreye Tabi Olmaması

Yolsuz tescilin düzeltilmesine yönelik davaların dayanağını oluşturan hakkın ayni hak niteliğinde olması nedeniyle, bu tür taleplerin ileri sürülmesi, genel ilke olarak zamanaşımı veya hak düşürücü süre ile sınırlandırılamaz. Zira ayni haklara hâkim olan temel prensip, bu hakların süreye tabi olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği yönündedir. Öte yandan TMK m. 712 uyarınca olağan kazandırıcı zamanaşımı yoluyla taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, ayni taleplerin süresizliğine istisna teşkil etmez. Kazandırıcı zamanaşımının hukuki sonuç doğurabilmesi için, TMK m. 712'de öngörülen sürenin yanında, iyiniyet, kesintisiz zilyetlik ve hakkın kazanılmasına elverişli bir zemin gibi diğer şartların da birlikte gerçekleşmiş olması gerekmektedir. Bu yönüyle, zaman yalnızca bir unsur olup, mülkiyetin bu yolla el değiştirmesi diğer koşulların da birlikte gerçekleşmesine bağlıdır19.

2.3.3. Devredilemez Nitelikte Olması

Yolsuz tescilin düzeltilmesi davası, niteliği gereği tescile zorlama davasından açık biçimde ayrılmakta ve temelinde yer alan hakkın devri, yani temliki, hukuken mümkün olmamaktadır. Zira yolsuz tescilin düzeltilmesi davasının dayanağını, esasen istihkak ve haksız elatmanın önlenmesi talepleri oluşturmaktadır. Taşınmaz üzerinde mülkiyet veya sınırlı ayni hak ediniminin hukuki yöntemi bellidir; bu hakların kazanılması, genel kural olarak, ancak tapuda tescil ile mümkündür. Bu bağlamda taşınmaz üzerinde ayni hak devri tescile tabidir. 

SONUÇ 

Türk Medeni Kanunu'nun 716. maddesine dayanılarak açılan tescili isteme davasında davacı sıfatını taşıyan süje, "taşınmazın kendi adına tescilini talep etmeye yönelik kişisel hakka sahip olan kişi"dir. Buna karşılık, TMK m. 1025 uyarınca açılan yolsuz tescilin düzeltilmesi davasında davacı, "yolsuz tescil nedeniyle aynî hakkı ihlal edilen kişi"dir. Bu ayrım, her iki dava türü arasındaki yapısal ve işlevsel farkı açık biçimde ortaya koymaktadır.  

Tapu siciline dayalı uyuşmazlıklarda, uygulamada sıklıkla "tapu iptal ve tescil davası" adı altında tek bir dava türü varmış gibi algılanan ve bu nedenle karıştırılan tescili isteme davası ile yolsuz tescilin düzeltilmesi davası, hukuki nitelikleri, dayandıkları hak türü, ileri sürülebilirlik kapsamı, süreye tabi olup olmamaları ve devredilebilirlik açısından birbirinden köklü biçimde ayrılan iki farklı dava türüdür. 

Tescili isteme davası, kişisel hakka (alacak hakkına) dayalı bir dava olup, Türk Medeni Kanunu m. 716 çerçevesinde, henüz aynî hak sahibi olmayan, ancak borç ilişkisinden kaynaklanan bir hakka dayanarak taşınmazın kendi adına tescilini talep eden kişi tarafından açılmaktadır. Bu davada ileri sürülen hak nisbi nitelikte olup, yalnızca borç ilişkisinin muhatabı olan kişilere karşı yöneltilebilir. Ayrıca bu tür davalar zamanaşımına tabi olup, devredilebilir niteliktedir. 

Buna karşılık, yolsuz tescilin düzeltilmesi davası, Türk Medeni Kanunu m. 1025 uyarınca, tapu siciline yolsuz şekilde kaydedilmiş bir işlemin düzeltilmesini talep eden, hak ihlali yaşayan gerçek aynî hak sahipleri tarafından açılmaktadır. Bu davada ileri sürülen talep bir ayni hakka dayanmakta olup, üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Söz konusu aynî hak mutlak nitelik taşıdığından, bu davalar zamanaşımına veya hak düşürücü sürelere tabi değildir ve dayandığı hak devredilemez niteliktedir. 

Sonuç olarak, her iki dava türü taşınmazlar üzerinde aynî sonuç doğursa da, aralarındaki temel farkların göz ardı edilmesi, uygulamada ciddi kavram ve yöntem kargaşalarına yol açmaktadır. Her iki dava türünün hukuki niteliği, dayandığı hak türü ve ileri sürülebilirlik koşulları birbirlerinden tamamen farklı olup işbu hususlar açısından dikkatle ayırt edilmeleri gerekmektedir. 

KAYNAKÇA / BIBLIOGRAPHY 

Başpınar, Veysel; Ünal, Mehmet, Şekli Eşya Hukuku, 13. Baskı, Ankara, 2023. 

Erel, Şafak, Eşyaya Bağlı Borçlar, Ankara, 1982. 

Eren, Fikret, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 7. Baskı, Ankara, 2019. 

Eren, Fikret, Mülkiyet Hukuku, 7. Baskı, Ankara, 2023. 

Ertaş, Şeref, Eşya Hukuku, 10. Baskı, İzmir, 2012. 

Koca, Elif, Tescile Zorlama Davası, Ankara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk Anabilim Dalı, Yüksek Lisans Tezi, 2025. 

Oğuzman, Kemal; Seliçi, Özer; Oktay-Özdemir, Saibe, Eşya Hukuku, 15. Baskı, İstanbul, 2012. 

Oğuzman, M. Kemal; Seliçi, Özer; Oktay Özdemir, Saibe, Eşya Hukuku, 25. Baskı, İstanbul, 2023. 

Oğuzman, M. Kemal; Öz, Turgut, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Cilt 2, 15. Baskı, İstanbul, 2020. 

Özmen, Etem Saba; Aydın, Gülşah Sinem, Tapu İptal Davası Olarak Yanlış Adlandırma İle Açılan Davalar, İstanbul Barosu Dergisi, Cilt 88, Sayı 6,  2014. 

Özmen, Etem Saba; Bilgin Yüce, Melek, "Verilen Karar Sonrasında Tapuda Tescil Değişikliği Yaratan Davalarda Verilen (TMK m.1010/b.1 ve TMK  m.1011/b.1) Şerhleri ve Sonuçları", Ankara Barosu Dergisi, S. 4, 2022. 

Sirmen, A. Lale, Eşya Hukuku, 11. Baskı, Ankara, 2023.