Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması
AIRBNB YASASI: TÜRK HUKUKU PERSPEKTİFİNDEN
TURİZM AMAÇLI KISA DÖNEM KONUT KİRALAMASI
ÖZET
Son yıllarda toplumsal bir sorun haline gelen ev sahibi-kiracı anlaşmazlıkları, ev sahiplerine konutlarını kısa dönemler halinde kiralayarak daha fazla gelir etmelerini sağlayan Airbnb uygulamasının ülkemizde git gide popülerlik kazanmasına sebep olmuştur. Zira kısa dönem konut kiralamaları başta Airbnb olmak üzere çeşitli çevrimiçi uygulamalar vasıtasıyla herhangi bir yasal prosedüre gerek olmaksızın pratik şekilde yapılabilmekteydi.
7464 Sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“7464 Sayılı Kanun”) yürürlüğe girmeden önceki süreçte , ev sahiplerine daha kısa sürede daha fazla gelir elde etme imkanı sağlayan kısa dönemli kiralamalara ilgi günden güne artmaya devam ederken 7464 Sayılı Kanunun yürürlüğe girmesiyle birlikte başta Airbnb olmak üzere sair çevirim içi uygulamalar üzerinden gerçekleştirilen kısa dönem kiralamaları, turizm amaçlı kısa dönem kiralama olarak tanımlanarak çeşitli kontrol ve kısıtlamalara tabi tutulmuştur.
Bu çalışmada, 02.11.2023 tarihli Resmî Gazete ’de yayınlanan 7464 Sayılı Kanun ve 7464 Sayılı Kanun’a dayalı çıkarılan 28.12.2023 tarihli 32413 Sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmelik (“Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmelik”) çerçevesinde turizm amaçlı kısa dönem kiralamaların hukuki kapsamı ele alınacaktır.
Anahtar Kelimeler: Airbnb, turizm amaçlı kısa dönem konut kiralama, turizm evi, turizm evlerinin işletilmesi.
1.GİRİŞ
Son yıllarda tüm dünyada olduğu gibi ülkemizde de büyük yankı uyandıran Airbnb uygulaması ile konaklama dendiğinde doğrudan konaklama hizmeti veren turizm tesislerine yönelme alışkanlığı değişerek geleneksel konaklama anlayışının dışında insanların kendi evlerini veya evlerinin bir kısmını kısa dönemlerde üçüncü kişilere kiralaması şeklinde yeni bir anlayış gelişmiştir.
Airbnb, evini veya bir bölümünü kiralamak isteyen ev sahipleri ile günlük veya kısa süreli konaklamada bulunmak isteyen misafirleri bir araya getiren çevirim içi bir platformdur. 7464 Sayılı Kanun, Airbnb platformun uygulama alanına giren konuları düzenlemesi sebebiyle kamuoyu tarafından “Airbnb Yasası” olarak adlandırılmaktadır.
Airbnb uygulamasıyla birlikte popülerlik kazanan kısa dönem konut kiralama anlayışı ile, ev sahibi ve kiracılar arasındaki kiralama herhangi bir prosedür gerekmeksizin kolayca yapılabilmekte ve ülkemizin de aralarında bulunduğu birçok ülkede turizmin büyümesindeki artışı beraberinde getirmiştir.
Öte yandan kısa dönem kiralama sistemine gelen eleştiriler, bu uygulamanın uzun dönem konut kiralamanın arzını kısıtlayarak bölge sakinleri için fahiş fiyatlarla karşılaşması, bölgedeki konut edinimini zorlaştırması ve oteller gibi geleneksel turizm konutlarına karşı haksız rekabete sebebiyet vermesi noktasında toplanmaktadır. .
Oteller, konaklama hizmeti veren turizm tesisi olarak nitelendirilmekte ve 1134 Sayılı Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmelik (“1134 Sayılı Yönetmelik”) uyarınca birtakım şartlara tabidir. Fakat kısa dönem kiralamalarında ev sahipleri, konutlarını konaklama amacıyla kullandırmak suretiyle gelir elde ettikleri ancak konaklama hizmeti veren turizm tesislerinin aksine vergi, güvenlik, çalışma ve imar kurallarına uyma yükümlülükleri bulunmadığı bir gerçektir.
Airbnb uygulamasının New York piyasasına girmesinden 1 yıl sonra 2010 yılında New York Eyaleti’nin Çoklu Konutlar Kanunu kısa dönem kiralarını kontrol almak adına uygulanmaya başlanmıştır. .
Kısa dönem kiralarını kontrol almaya çalışan diğer ülkelerin yasal düzenlemelerine bakıldığında, kısa dönem konut kiralarına ilişkin düzenlemeler getirmenin ve karşılığında yaptırımlara bağlamanın şart olduğu görülmektedir. Özellikle Türkiye gibi aktif turizm faaliyetleri sürdüren ülkelerde, kısa dönem konut kiralamalarının kontrole tabi tutulması bölge sakinlerinin huzuru ve konut kira piyasasının dengesinin korunması adına zaruri bir ihtiyaç haline gelmiştir. Bu doğrultuda çıkarılan 7464 Sayılı Kanun ile kısa dönem kiralamaların kontrolü amaçlanmıştır.
7464 Sayılı Kanun kapsamında konutların turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin şartlar ve yaptırımlar getirilmiş olup konutların turizm amaçlı kiralanmasını düzenleyen ilk beş maddesi,01.01.2024 tarihinde yürürlüğe girmiştir.
2. TURİZM AMAÇLI KİRALAMA
7464 Sayılı Kanun’un 2. maddesi uyarınca Turizm amaçlı kısa dönem kiralama ‘’Konutların kullanıcılara en fazla yüz gün süreyle her türlü amaçla kiralanması’’ şeklinde tanımlanmıştır. Bu tanıma göre, konutların kullanıcılara en fazla yüz gün süreyle her türlü amaçla kiralanması turizm amaçlı kısa dönem kiralama kapsamında kabul edilmiştir. Kanuna göre yüz gün ve daha kısa süreli kiralamalar, kısa dönem kiralama niteliğinde olup 7464 Sayılı Kanun kapsamında turizm amaçlı kısa dönem kiralama olarak nitelendirilmiştir.
Uzun dönem konut kiralamaları ise 7464 Sayılı Kanun kapsamına alınmamıştır. Ancak turizm amaçlı kısa dönem konut kiralamanın suistimal edilmesinin önüne geçmek isteyen kanun koyucu, yüz günden fazla süreli yapılan kira sözleşmelerine kısıtlama getirmiştir. Buna göre, yüz günden fazla süreli kira sözleşmesi yapılmasına rağmen, ilk sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içerisinde aynı konutu dört defadan fazla kiraya verenler hakkında bir milyon Türk lirası idari para cezası uygulanacaktır.
3.KISA DÖNEM KİRALAMA ŞARTLARI
3.1. Sözleşmenin Kurulması
7464 Sayılı Kanun’dan önce Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesinde öngörülen şartlar yerine getirildiği takdirde kısa dönem konut kiralama alt kiralama şeklinde yapılabilmekteydi. Ancak 7464 Sayılı Kanun kapsamında yapılan düzenlemeye göre uzun dönem konut kiralama sözleşmesinin tarafı olan kiracı, kısa dönem kira sözleşmesinin bir tarafı olamaz yani konuklama hizmeti veren konut için alt kiralama ilişkisi kurulamaz. Kısa dönem tüm kiralamalarda olduğu gibi alt kira sözleşmesi yapılmak istenen durumlarda da sözleşmenin tarafı ancak ev sahibi olabilmekte ve Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan (“Bakanlık”) alınacak izin belgesi ile mümkün olabilecektir.
3.2. İzin Belgesi ve Plaket
Kısa Dönem kiralama yapılabilmesi için Bakanlık’tan alınan izin belgesinin bulunması şarttır. Bu belgenin alınabilmesi için başvurular e-Devlet uygulaması üzerinden yapılmalıdır. Aksi takdirde fiziki olarak yapılan başvurular değerlendirmeye alınmayacaktır. Ayrıca, Bakanlıkça nitelikleri belirlenen plaketin, turizm amaçlı kiralanan konutun girişine asılması da zorunlu tutulmuştur .
İzin belgesini alma yükümlülüğü kiraya verene aittir. Kiraya veren haricinde turizm amaçlı kısa dönem kiralama faaliyetinin yürütülmesi halinde bu kiralamalar, münhasıran 14/9/1972 tarihli ve 1618 sayılı Seyahat Acentaları ve Seyahat Acentaları Birliği Kanunu uyarınca belgelendirilmiş (A) grubu seyahat acentaları aracılığıyla yapılabilir .
İzin belgesi sahibinden kiralanan konutun kısa dönem kiracılar tarafından kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiralanması veya kendi adına mesken olarak kullanılmak amacıyla kiralanan konutun kiracısı tarafından kendi nam ve hesabına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralanması yasaktır. Esasen burada kanun koyucu, kiralamanın turizm amaçlı yapılması ve vergi mükellefinin münferiden izin belgesi sahibi olması sebebiyle böyle bir kısıtlamaya gitmiştir. Ancak kısa dönem kiracıların tüzel kişiler olması halinde turizm amaçlı kiraladıkları konutu kendi personellerine kullandırması bu fıkra kapsamı dışında kalmaktadır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 28 inci maddesi uyarınca düzenlenen yönetim planında kısa süreli kiralama faaliyetine izin verildiğine dair hüküm bulunan; resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekanlarının bulunduğu; sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin verilebildiği birden fazla bağımsız bölümü ihtiva eden yüksek nitelikli konutlara, üçüncü ve dördüncü fıkralardaki şartlar aranmaksızın izin belgesi düzenlenebilir . Yüksek nitelikli konutların kiralama faaliyetleri konut işletmesi eliyle de yapılabilir. Bu durumda izin belgesi konut işletmesini yapan şirket adına düzenlenir. Bu şekilde yapılan kiralama faaliyeti, yedinci fıkranın kapsamı dışındadır.
İzin belgesi başvurularında hangi belgelerin arandığı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmelik’te açıkça sayılmıştır :
i. Kiraya veren gerçek kişi ise; Türkiye Cumhuriyeti kimlik kartı veya nüfus cüzdanı fotokopisi, yabancı uyruklu ise pasaport fotokopisi ile yabancı kimlik numarası veya vergi kimlik numarası, kimlik belgesi veya pasaportta imza örneğinin bulunmaması durumunda imza beyannamesi,
ii. Kiraya veren tüzel kişi ise; Ticaret siciline kayıtlı tüzel kişiler için vergi kimlik numarası ile ticaret sicil numarası veya MERSİS numarası, ticaret siciline kayıtlı olmayan tüzel kişiler için vergi kimlik numarası, temsile yetkili kişilere ilişkin gerçek kişiler açısından aranan ve imza örneği bulunan belgelerden biri,
iii. Konut üzerindeki mülkiyet haklarını ve diğer ayni hakları gösteren güncel tapu örneği/kaydı ile tapu kaydında konut amaçlı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bulunmayan bağımsız bölümler için konut olarak düzenlenmiş yapı kayıt belgesi.
iv. Konut üzerinde birlikte mülkiyet bulunması durumunda;
Paylı mülkiyet durumunda pay ve paydaş çoğunluğunu sağlayacak şekilde başvuruya onay veren maliklere ilişkin gerçek ve tüzel kişiler açısından belirtilen belgeler ile başvuruya onay verdiklerine ilişkin yazılı beyanları,
Elbirliği mülkiyeti durumunda tüm maliklere ilişkin gerçek ve tüzel kişiler açısından belirtilen belgeler ile başvuruya onay verdiklerine ilişkin yazılı beyanları,
Bakanlık nezdinde temsil ve ilzama yetkili ve Bakanlığa karşı sorumlu olan kiraya verenin belirtildiği, tüm maliklerin yazılı beyanı.
v. Konutun birden fazla bağımsız bölüm içeren bir binada bulunması durumunda ;
Söz konusu konutta turizm amaçlı kısa dönem kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun görüldüğüne ilişkin bağımsız bölümün bulunduğu binada yer alan konut nitelikli tüm bağımsız bölümlerin kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın noter onaylı örneği,
Aynı binada aynı kiraya veren adına izin belgesi talep edilen konut sayısının beşi geçmesi durumunda işyeri açma ve çalışma ruhsatı; başvuruya konu binanın, birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde yer alması durumunda ilave olarak tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın noter onaylı örneği.
vi. Başvurunun vekaleten yapılması durumunda, yukarıdaki bentlerde sayılan belgelere ek olarak, kiraya veren veya temsile yetkili kişiler tarafından imzalanmış noter tarafından düzenlenmiş vekaletname örneği,
vii. Yüksek nitelikli konut başvurularında ikinci fıkranın (d) bendi hariç ikinci fıkrada sayılan belgelere ek olarak;
Konutun Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 19 uncu maddesinde belirtilen yerlerde yapıldığını gösterir resmî belge.
23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında düzenlenmiş tapu kütüğüne şerh edilen yönetim planı.
Başvurunun konut işletmesi tarafından yapılması durumunda ikinci fıkranın tüzel kişiler açısından sayılan belgeler ile kiraya verenin onayını gösterir belge.
Başvurunun pazarlama işletmesi tarafından yapılması durumunda, ayrıca yönetim işletmesinin muvafakatini gösterir belge ile (A) grubu seyahat acentası belgesi.
İzin belgesinin iptal edileceği durumlar, 7464 Sayılı Kanun’un 5. maddesinde sıralanmıştır:
i. İzin belgesi sahibinin izin belgesinin iptalini talep etmesi,
ii. Turizm amaçlı kiralama faaliyetine son verildiğinin tespit edilmesi,
iii. Kiraya verenin değişmesi ve değişiklikten sonra 30 günlük sürede gerekli işlemlerin yapılmaması, Kiraya verenin miras dışında bir hukuki işlemle değişmesi ve bu değişikliğin tapu siciline tescil tarihinden itibaren 30 günlük sürede izin belgesinin devri için yeni kiraya veren tarafından başvuru yapılmamış olması veya izin belgesi sahibi değişikliğinin uygun görülmesine rağmen yükümlülüklerin yerine getirilmemesi
iv. Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun, kamu düzeni, kamu güvenliği ve genel ahlaka aykırı olarak kullanıldığının yetkili kamu kurum ve kuruluşları tarafından bildirilmesi,
v. İzin belgesi verilmesine rağmen ilgili konutun esas nitelikleri taşımadığının tespit edilmesi ve akabinde verilen 15 günlük süreye rağmen eksikliklerin giderilmemesi.
İptal edilen izin belgesine dayanarak yapılmış sözleşmeler, sözleşme süresine kadar devam edecektir . Başka bir deyişle, izin belgesinin iptal edilmesi mevcut kira sözleşmelerinin sona erme sebebi değildir.
4. YAPTIRIMLAR
Konutların turizm amaçlı kullanılabilmesi için çeşitli düzenlemeler öngören 7464 Sayılı Kanun, her bir aykırılık bakımından ayrı ayrı yaptırımlar düzenlemektedir.
4.1. Bildirim Yükümlülüğüne Riayet Edilmemesi
Bakanlıkça talep tüm bilgi ve belgeleri bildirim yükümlülüğü yerine getirilmediği; 30 (otuz) gün içinde istenilen bilgilerin gönderilmemesi veya eksik gönderilmesi durumunda 50.000 TL (elli bin Türk lirası) idari para cezası düzenlenmiştir.
4.2. İzin Belgesi Bulunmaksızın Kiralama Yapılması
İzin belgesi bulunmaksızın turizm amaçlı konut kiralaması yapılması halinde, kiraya verene kiralama yapılan her konut başına 100.000 TL (yüz bin Türk lirası)idari para cezası kesilecektir. Ceza kesilen kiraya verene izin belgesi alarak faaliyette bulunması için 15 (on beş) gün süre verilecek, bu süre sonunda izin belgesi almaksızın turizm amaçlı kısa dönem kiralama faaliyetine devam eden kiraya verene 500.000 TL (beş yüz bin Türk lirası) idari para cezası kesilecektir. Kesilen bu ikinci cezadan sonra izin belgesi alarak faaliyetine devam etmesi için yine 15 (on beş) gün verilecek ve verilen bu ikinci 15 (on beş) günün sonunda kiraya veren hala izin belgesi olmaksızın turizm amaçlı kısa dönem kiralamaya devam ederse 1.000.000 TL (bir milyon Türk lirası)idari para cezasına çarptırılacaktır .
4.3. Plaket Sergilenmeksizin Kiralama Yapılması
Plaket sergilenmeksizin turizm amaçlı kısa dönem kiralama yapanlar hakkında ise 100.000 TL (yüz bin Türk lirası) idari para cezası öngörülmüş olup cezanın takibinde tanınan 15 (on beş) gün içerisinde plaket asılmaması durumunda 500.000 TL (beş yüz bin Türk lirası) idari para cezası uygulanacaktır .
5. SONUÇ
Son yıllarda dünyada ve ülkemizde turizm sektöründeki alternatif veya ekonomik konaklama arayışları sonucunda kısa dönem kiralamaların artması sebebiyle kanun koyucular tarafından bu alanı düzenleme ve denetim altına alma ihtiyacı doğmuştur. Ülkemizde bu ihtiyacın karşılanması noktasında 7464 Sayılı Kanun’un ve buna bağlı Yönetmelik’in yürürlüğe konulması ile ilk adım atılmış olup kısa dönem konut kiralamalarının bir kamu otoritesinin kontrol ve denetimi altında, kapsayıcı bir stratejiyle geliştirilmesi amaçlanmıştır.
7464 Sayılı Kanun’un ve buna bağlı Yönetmelik’in yürürlüğe girmesiyle, kısa dönemli konaklama hizmeti vermek isteyen ev sahiplerinin konutlarını usulünce belgelendirilmesi ve kiralamalar neticesinde elde ettikleri gelirlerin kayıt altına alınması, böylece kayıt dışı kazancın engellenmesi, eşit rekabet ortamı sağlanarak turizm sektöründe hizmet veren tüm kişiler için güvenilir bir yatırım ortamı oluşturulması adına yasal zemin oluşturulmuştur.
KAYNAKÇA
1- 7464 Sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun
2- 28.12.2023 tarihli 32413 Sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmelik
3- Roberta A. Kaplant & Michael L. Nadlertt (2015). Airbnb: A Case Study in Occupancy Regulation and Taxation, in University of Chicago Law Review Online
4- New York State Multiple Dwelling Law
5- The Italian Civil Code and The Italian Tourism Code