Son dönemde enflasyondaki hızlı yükseliş konut kiralarında yasal limitleri zorluyor. Aylık kira bedeline TÜFE üzerinde artış talep eden mülk sahipleri, talep ettikleri bedeli ödemedikleri takdirde kiracıları evden çıkarmakla korkutuyor. Yüksek kira baskısıyla karşı karşıya kalan kiracılar tüketici hakem heyetleri, CİMER, Hazine ve Maliye Bakanlığı ve Ticaret Bakanlığı gibi mercilerin kapısını aşındırıyor. Bu durum üzerine toplanan Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Hazine ve Maliye Bakanlığı, Adalet Bakanlığı ile Ticaret Bakanlığı yetkilileri fahiş konut ve kira artış bedelleri ile ilgili 3 adımlı düzenlemenin 10 gün içinde tamamlanacağını açıkladı.
Fahiş kira artışlarının önünü keseceği umulan Hollanda Modeli, dar ve orta gelirli kiracılar için 3 adımlı bir çözüm öneriyor. İlk adım, TOKİ ve belediyeler aracılığıyla ucuz konut üretimi yapılarak dar gelirliye nefes aldırmaktır. Salt kiralama amacıyla inşa edilen bu gayrimenkullere vergi istisnaları uygulanması planlandığı için maliyet, piyasadaki emsallerinden daha düşük olacaktır. İkinci adım, “evden çık” baskısı ile fahiş zamlarla karşı karşıya bırakılan kiracıları korumaya yönelik. Düzenlemenin yasal kira artış oranını denetleyici bir mekanizma kuracağı tahmin ediliyor. Son adım ise İstanbul sakinlerini yakından ilgilendiriyor. Düzenleme fahiş kira fiyatlarına sahip il ve ilçelerde puanlama sistemi getirilerek tavan bir kira bedeli belirlenmesini ve mülk sahiplerinin bu bedelin üzerinde kira talep edemeyeceğini öngörmekte.
Hükümetin Yeni Önerisi: Hollanda Modeli Puanlama Sistemi
Mülk sahibinin kiracıdan talep edeceği aylık kira bedeli, "puanlama sistemi" aracılığıyla belirleniyor. Bu bedel belirlenirken konut; boyutu, yaşı, oda sayısı, mutfağı, banyosu, bahçesi, cephesi ve enerji verimliliği gibi çok sayıda farklı kriterle puanlamadan geçiyor. Yapılan analiz sonucu ortaya çıkan puan, belirli sınırın altında kalıyorsa ev "sosyal konut" kapsamına giriyor ve sosyal konut niteliğindeki konutlar bakımından azami bir kira bedeli belirleniyor. Eğer mülk sahibinin evi, sosyal konut niteliğinde ise kanunen mevzubahis kira bedelini aşan bir bedel talep etme hakkına sahip değil. Sosyal konutlardaki kira artışları devlet eliyle yasal olarak belirleniyor, mülk sahipleri yasal artışın üzerinde zam talep edemiyor.
Kiralık konutlarının %70-80’ini sosyal konutlar oluşturan Avrupa ülkelerinde sıklıkla uygulanmaya başlanan bu sistem, idari ve yargı mercileri tarafından hem mülk sahibi hem de kiracı bakımından sıkı bir denetim mekanizması öngörüyor. Sosyal konut başvurusunda bulunacak kiracı adaylarından imkândan faydalanmak için belediyelerden konut izni alması, sosyal konutta yaşamasının meşru ve geçerli nedenlerini belirtmesi, belli kuruluşlara kaydı bulunması gibi şartları sağlaması beklenecek. Mülk sahiplerinin puanlama sistemine uyup uymadıkları, konutun puanlama sınırın üzerinde bir bedelle kiralayıp kiralamadıkları yahut sosyal konutta oturanlara yapılan kira artışları bakımından yasal düzenlemelere riayet edip etmedikleri belediyeler başta olmak üzere kamu otoriteleri tarafından denetlenecek. Ancak öngörülen bu denetim mekanizmasının kiralık konut sayısının milyonları aştığı İstanbul, Ankara, İzmir vb. büyükşehirlerde sağlıklı şekilde çalışmasını beklemek gerçekçi bir yaklaşım olmayacaktır.
2. Yürürlükteki Kanunlar Nasıl Bir Denetim Mekanizması Öngörüyor?
Yürürlükteki Türk Borçlar Kanunu, konut kirası bakımından başta kira bedelindeki artışa yasal bir sınırlama getirilmesi, tahliye sebeplerinin sınırlılığı ve sözleşmenin aynı şartlarda kendiliğinden uzaması olmak üzere kiracı lehine birçok hüküm öngörmektedir. Fahiş kira artışları karşısında Kanun, yenilenen kira dönemlerinde kararlaştırılacak kira bedelinin bir önceki kira yılındaki TÜFE değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olduğunu emretmektedir. Bir başka deyişle hali hazırda yürürlükteki Kanun, her bir konut için bir tavan kira bedeli öngörmektedir. Yasa ilgili hüküm ile mülk sahibinin yasal artış miktarını aşan miktarda bir zam talep etmesinin önünü kesmiştir.
Kira sözleşmesinin imzalanmasından itibaren ilk 5 yıl mülk sahibinin yasal artıştan fazlasını talep etmesi halinde kiracı, yasal artış oranı esas alınarak belirlenen kira bedelini usulünce mülk sahibine ödemeye devam ettiği müddetçe kanunen konutu kullanma hakkına sahiptir. Kanun, kirasını yasal artış oranında zam yaparak düzenli şekilde ödeyen kiracıları koruyor ve mülk sahibinin keyfi olarak kiracıyı tahliye etmesinin önüne geçiyor.
Kiralama üzerinden 5 yıl geçmesi halinde ise mülk sahibi; “yasal artış oranında zam yapsam dahi kira bedeli bölge ortalamasının çok altında kaldı” gerekçesiyle “kira bedeli uyarlama davası açma hakkında sahip. Ancak burada da mülk sahibinin talebine hakkaniyet gereği bir indirim uygulanıyor.
Uygulamada sık karşılaşılan hallerden biri de kiraya yasal artış oranından fazla zam yapan mülk sahibinin fazla kısmı elden teslim almak istemesidir. Mülk sahipleri zaman zaman durumu indirim sebebi yaparak kiracıyı ikna etmeye çalışmakta zaman zaman ise elden ödemenin kabul edilmemesi halinde “evden çık” baskısıyla kiracıyı mecbur bırakmaktadırlar.
Kira bedelinin elden tahsili halinde mülk sahibi vergi usulsüzlüğü sebebiyle idari para cezasına mahkûm edilirken, kiracı taraf için herhangi bir yasal yaptırım yoktur. Kirayı elden tahsil eden mülk sahibine, elden tahsil yapılan her ay için (2022 yılı için aylık 880,00.-TL) ayrı ayrı özel usulsüzlük cezası kesilmektedir.
İlk bakışta yasal düzenlemeler kira krizine çözüm olabilir gibi görünse de pandemiyle ivmelenen ekonomik daralmanın konut kiralarındaki arz talep dengesine olan olumsuz etkisi dikkate alındığında hükümler uygulamada oldukça işlevsiz kalmaktadır. Fahiş kira artış talepleri karşısında yasal korumayla karşı karşıya kalan mülk sahipleri bu kez de ihtiyaç nedeniyle tahliye ya da muvazaalı satış gibi hileli yollara başvuruyor. Bir başka anlatımla, yasa konuyu tek taraflı ele alarak amaç itibariyle korumaya çalıştığı kiracıyı daha da sıkıntı durumlar ile baş başa bırakıyor.
3.Reçete: Denkleştirici Adalet Sistemi
Yasanın konut kira artışı tavan sınırlarını belirlerken yalnız tüketici fiyat endeksini (TÜFE) esas almış olması enflasyondaki hızlı tırmanış karşısında kira krizini çözme noktasında yetersiz kalmaktadır. Yeni dönem kira bedeli kararlaştırılırken denkleştirici adalet ilkesi temel alınarak yapılacak artışın hem mülk sahibi hem de kiracı açısından avantajları mevcuttur. Peki, denkleştirici adalet sisteminin önerdiği yöntem kira krizine nasıl bir çözüm getirecek?
Yargıtay uygulamalarında karşımıza çıkan denkleştirici adalet sistemi, bedel olarak ödenen paranın iadesini gerektiren bir hal olması halinde ödenecek paraya ait alım gücünün ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması ve bu güce ulaştırıldıktan sonra iade edilmesi düşüncesini benimsemektedir. Denkleştirici adalet kira artışı miktarının belirlenmesi bakımında yasanın öngördüğü gibi yalnız TÜFE’ye bağlı kalınmasını değil; bir önceki yıla ait kira bedelinin ulaştığı alım gücü, enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, altın, döviz kurlarındaki artış, maaş artışları gibi tüm ekonomik etkenlerin ortalamasının alınarak hesaplama yapılmasını öngörmektedir. Belirlenecek yeni kira bedelinin bir önceki yıla ait kira bedeline ait alım gücüne ulaştırılması için yapılan hesaplamada USD, EURO, külçe altın, TEFE endeksi gibi etkenler değerlendirmeye dâhil edilebilecektir.
Denkleştirici adalet sisteminin öngördüğü bu reçete, mülk sahibinin konutunu daha yüksek fiyattan kiraya verebilmek için kiracıya uyguladığı baskı ve yıldırma politikalarına son verebileceği gibi öngördüğü efektif hesaplama yöntemi ile yasal düzenlemeyi küresel ekonomi parametrelerine entegre hale getirebilecektir. Bu doğrultuda da kiracı ve kiraya veren arasında bir denge mekanizması kurulmuş olacaktır. Zira ekonominin gidişat yönünü doğru belirlemek için küresel parametreler üzerinden durum tespiti yapmanın daha gerçekçi çözümler sunabileceğini hatırlatmakta fayda var.
Mehmet Aslan
Ortak Avukat
Mehmet Aslan, gayrimenkul, ticaret, bilişim, fikri mülkiyet hukuku avukatıdır. Özellikle önde gelen inşaat projelerinde arazi geliştirme, gayrimenkul ihtilafının çözüme kavuşturulması, inşaat ve iskan ruhsatı alınması, yönetim planı yazımı...