Arsa Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Arsa Sahibinin Temerrüdü

Arsa Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Arsa Sahibinin Temerrüdü

Genel Olarak

Arsa sahibinin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan muaccel olmuş borcunu ifadan kaçınması halinde, yüklenici, arsa sahibini ifaya zorlayabilmekte, tazminat davası açabilmekte ya da sözleşmeden dönebilmektedir[1]. Borcun muaccel hale gelmesine ve borcun ifasının mümkün olmasına rağmen, arsa sahibinin devir borcunu ifadan kaçınması durumunda arsa sahibinin temerrüdü söz konusu olacak ve borçlu temerrüdüne ilişkin hükümler uygulanacaktır[2].

Arsa Sahibinin Temerrüdünün Sonuçları

Arsa sahibi, arsa paylarını yükleniciye devretmemesi halinde 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 117/1. maddesi “Muaccel bir borcun borçlusu alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer.” hükmü gereği temerrüde düşecektir. Arsa sahibinin temerrüde düşmesi için bazı şartların gerçekleşmesi aranmaktadır. Öncelikle arsa sahibinin borcunun ifası mümkün olmalıdır[3]. Yüklenici, arsa sahibinden arsa paylarının kendisine devredilmesini ancak ifa zamanının gelmesiyle talep edebilmektedir[4]. Arsa sahibinin borcunun vadesi henüz gelmemiş ise yüklenici ifayı talep edemeyeceğinden, bu durumda arsa sahibi temerrüde düşmeyecektir. Arsa sahibinin temerrüde düşmesi için borcun muaccel olması aranmaktadır[5]. TBK’nın 479. maddesinin 1. fıkrası kapsamında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin arsa paylarını devir borcunun muaccel olduğu an ise, sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa, yüklenici tarafından bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim anıdır[6].Aynı maddenin ikinci fıkrasında ise bazı durumlarda ihtar olmadan temerrüde düşülebileceği de hüküm altına alınmıştır.

TBK’nın 117/2. maddesi gereği, vadenin belirli olması halinde ihtar şartı aranmamaktadır. Belirli vade, edimin ifasının ne zaman gerçekleştirileceğinin taraflarca belirlendiği ve bilindiği durumlarda söz konusu olmaktadır[7]. Belirli vadenin bulunduğu sözleşmelerde, borçlu edimini vade gününde yerine getirmediği takdirde ihtara gerek kalmaksızın temerrüde düşmektedir. Aynı zamanda, borçlu henüz vade gelmemesine rağmen, ifayı vade gününde gerçekleştiremeyeceğini alacaklıya bildirmişse, yine ihtara gerek olmaksızın temerrüde düşecektir[8].

Arsa sahibi bildirim üzerine 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (“TMK”) 1013. maddesi kapsamında, yazılı tescil talebinde bulunarak, tescil işlemlerini gerçekleştirebilmektedir[9]. Bu durumda herhangi bir sorun yaşanmayacaktır. Ancak arsa sahibinin tescil işlemlerinden kaçındığı durumda yüklenici artık TMK’nın 716. maddesi uyarınca arsa paylarının devrini hakimden isteyebilecektir[10].

Borçlunun temerrüde düşmesi için alacaklının ifayı kabule hazır olması gerekmektedir[11]. Alacaklı ve borçlu aynı anda temerrüde düşemeyecektir. Bununla beraber borçlunun ödemezlik def’i ile ifadan kaçınma hakkı bulunduğu takdirde temerrüt söz konusu olmayacaktır[12]. Borçlu temerrüdünün söz konusu olabilmesi için borçlunun ifadan kaçınma hakkının bulunmaması gerekmektedir. Borçlunun temerrüde düşmesi için aranan son şart ise, ifanın gerçekleşmemesinin borca aykırı nitelikte olmasıdır[13].

Borçlu, temerrüde düştüğü takdirde, ifayı zamanında gerçekleştirmediği için alacaklıya gecikme tazminatı, temerrüt faizi ve varsa alacaklının munzam zararını ödemektedir, ancak karşılıklı sözleşmeler bakımından, alacaklı; öncelikle borçluya, kural olarak, ek süre vermesi halinde, seçimlik haklarından yararlanabilecektir[14].

TBK’nın 123. maddesi;“Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde, taraflardan biri temerrüde düştüğü takdirde diğeri, borcun ifa edilmesi için uygun bir süre verebilir veya uygun bir süre verilmesini hâkimden isteyebilir.” hükmünde uygun süre verilmesi kural olarak belirtilmiştir. Bu kuralın istisnaları TBK m.124’te sayılmıştır.

TBK’nın 124. maddesinde sayılan hallerin bulunmadığı durumlarda, karşılıklı sözleşme niteliğinde olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, borçlu arsa sahibinin, temerrüde düşmesi için yüklenicinin ayrıca ifaya uygun ek bir süre vermesi gerekmektedir[15]. Süre verilmesi varması gereken, hukuki işlem benzeri irade açıklaması niteliğinde olup, yazılı ya da sözlü olarak yapılabilmektedir[16].

Arsa sahibinin temerrüde düştüğü durumlarda tarafların edim yükümlülükleri kendiliğinden sonlanmaz. TBK’nın 125. maddesinde seçimlik haklar ile ilgili olarak “Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir” hükmünü getirmiştir.

Yüklenici, seçim hakkını kullanarak borcun ifası ve gecikme tazminatı ya da borcun ifa edilmemesi nedeniyle meydana gelen zararının tazminini isteyebilir ya da sözleşmeden dönebilir[17]. Seçim hakkı yenilik doğuran haklardan olduğundan bu haklar bir defa kullanmakla sona erer.[18] Arsa sahibinin aynı anda ya da ayrı zamanlarda birden fazla seçimlik hakkı kullanması ya da farklı seçimlik haklardan doğan neticeleri beraber talep etmesi mümkün değildir.

Sözleşmeden dönme hâlinde hem yüklenicinin hem de arsa sahibinin ifa yükümlülüğü sona erer ve o ana kadar ifa ettikleri edimlerin iadesini talep edebilirler [19]. Bu durumda yüklenicinin temerrüde düşmede kusursuz olduğunu ispat edememesi halinde arsa sahibi sözleşmenin hükümsüz kalması dolayısıyla meydana gelen zararın tazminini talep edebilir. Buna göre alacaklıya aynen ifa ile gecikme faizi talebinin yanında aynen ifadan vazgeçerek müspet zararın talebi ile sözleşmeden dönerek menfi zararın tazmini şeklinde seçimlik haklar tanınmıştır. Ancak borçlu temerrüde düşmede sorumluluğu olmadığını ispat ederse alacaklının bu hakları talep edebilmesi mümkün olmaz. Alacaklı; temerrütten sorumlu olmayan borçludan süre sonunda ifayı talep etme ve sözleşmeden dönme imkânına sahip olur.[20]

Aynen İfa İle Birlikte Gecikme Tazminatı Talebi

Arsa sahibinin arsa paylarını borcunda temerrüde düşmesi halinde yüklenicinin aynen ifayı ve gecikme tazminatını talep etme hakkına sahiptir. Bunun için yüklenicinin arsa sahibine ayrıca bir süre vermesine gerekli değildir. Öte yandan eğer yüklenici arsa sahibine süre vermiş ancak süre sonunda aynen ifadan vazgeçtiğini derhal bildirmemiş ise karine olarak gecikmiş ifayı istediği kabul edilir[21].

Aynen ifa talebinde bulunan yüklenici ifanın gecikmesi üzerine gecikme sebebiyle uğradığı zararın tazminini talep etme hakkına da sahiptir. Gecikme tazminatı, temerrüt tarihinden başlayarak borcun ifa edildiği tarih aralığında meydana gelen zararları kapsamaktadır. Yüklenicinin ifanın gecikmesi üzerine uğradığı zarara gecikme zararı, bu zararın ortadan kaldırılması için ödenmesi gerekli tazminata ise gecikme tazminatı denilir. Bu tazminattaki amaç; arsa paylarının vaktinde teslim edilip edilmemesine göre yüklenicinin malvarlığının göstereceği durum arasındaki farkın ortadan kaldırılmasıdır[22]. Gecikme tazminatı; fiili zararlar ile yoksun kalınan kardan ibarettir. Arsa sahibi aynen ifadan vazgeçerek temerrüt sebebiyle uğradığı zararların tazminini talep edemez; çünkü gecikme tazminatı sadece aynen ifanın istenebileceği hallerde talep edilebilir[23].

Sonuç olarak gecikme tazminatının istenebilmesi için; arsa sahibinin arsa payının devri borcunda temerrüde düşmüş olması, bunun sonucunda bir zarar doğmuş olması, bu zarar ile arsa sahibinin arsa payını geç devretmesi etmesi arasında uygun illiyet bağının bulunması ve neticede bu zararın arsa sahibinin kusurundan ileri gelmesi gerekmektedir[24].

Aynen İfadan Vazgeçip Müspet Zararın Talebi

İfayı elde etmek yüklenici için artık önem teşkil etmiyorsa diğer iki yoldan birini seçmelidir. Müspet zarar; alacaklının, borcun ifasının gerçekleşmemesi sebebiyle uğradığı zararı ifade etmektedir[25]. Yüklenici müspet zararın tazminini talep ederse eser sözleşmesi yürürlükte kalmaya devam eder ancak içeriği değişir. Arsa sahibinin asıl borcu olan arsa payını devir borcu yerini tazminat borcuna bırakır [26]. Müspet zararın arsa sahibinin ifa etmediği edimin değeri ve alacaklının teslimden kaynaklanan gecikmeden kaynaklı uğradığı diğer zararlar olmak üzere iki unsuru bulunur. Arsa payını devirde temerrüde düşen arsa sahibi sadece ifa etmediği edimin değerini değil, yüklenicinin temerrüt kaynaklı uğradığı ve arsa payını devirde gecikme sebebiyle uğradığı ve bu gecikme ile uygun illiyet bağı olan diğer tüm zararları da tazmin etmelidir [27]. Bu zararlar; zarara uğrayanın malvarlığında bir azalmaya yol açan fiili zararlar ve arsa sahibinin eserin teslimindeki gecikmeden dolayı yoksun kaldığı kar olmak üzere iki başlık altında incelenebilir[28]. Yüklenicinin tazminini isteyeceği müspet zararın hesaplanmasında baz alınacak olan tarih ifadan vazgeçme beyanında bulunduğu andır. Sonrasında edimin değerinin artması ya da düşmesi önem teşkil etmez, alacaklının edimi reddettiği an önemlidir[29].

Alacaklının sözleşmenin ihlalinde ya da zararın artmasında kısmen sorumlu olması, borçlunun kusurunun hafifliği, mali durumu, ifayı istemeyen alacaklının bundan elde ettiği menfaatler gibi unsurlar tazminatın indirilmesine sebep olabilir [30]. Borçlar Kanunu’nda açıkça ifade edilmemiş olsa da, kanunda belirtilen istisnalar hariç tazminat sorumluluğu açısından kusur sorumluluğu arandığından, arsa sahibinin tazminat yükümlülüğü için onun temerrüde düşmek konusunda kusurlu olması şarttır[31].

Sözleşmeden Dönme ve Menfi Zararı İsteme Hakkı

Yüklenici, arsa sahibinin temerrüde düşmesi üzerine aynen ifadan vazgeçerek diğer seçimlik haklarından olan sözleşmeden dönmeyi kullanıp, menfi zararının tazmin edilmesini talep edebilir [32]. Belirtmek gerekir ki, menfi zarar ve müspet zararın birlikte talep edilmesi edilemez ve bu sebeple arsa sahibi iki seçenekten birini seçmek zorundadır. Sözleşmeden dönme halinde menfi zararın talep edileceği kabul edilir[33].

Menfi zarar; mevcut olan eser sözleşmesinin hüküm ifade edeceğine güvenilmesine rağmen hüküm ifade etmemesi sebebiyle doğan zarardır[34]. Diğer bir deyişle; sözleşmenin hüküm ifade etmemesi sonucu malvarlığının durumu ile bu olay hiç gerçekleşmemiş olsaydı malvarlığının durumu arasındaki farktır[35]. Buna örnek olarak; sözleşmenin kurulması için yapılan noter ve benzeri masraflar, hüküm doğuracağına inanıldığı için kurulan sözleşmenin hâlihazırdaki varlığı yüzünden kaçırılan başka sözleşme fırsatları gösterilebilir.

SONUÇ

Arsa sahibinin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan muaccel olmuş borcunu ifadan kaçınması halinde, yüklenici, arsa sahibini ifaya zorlayabilmekte, tazminat davası açabilmekte ya da sözleşmeden dönebilmektedir. Arsa sahibinin sözleşmede kararlaştırılan yükümlülüklerinin yerine getirmemesinin hukuki sonucu temerrüt olarak karşımıza çıkmaktadır. Arsa sahibi temerrüde düştüğü takdirde, yükleniciye tanınan bazı seçimlik haklar vardır. Bu seçimlik haklar kapsamında yüklenici arsa sahibine ek süre tanımadan aynen ifa ile gecikme tazminatı talep edebilir. Bunun yanında aynen ifadan vazgeçerek müspet zararının tazminini talep edebileceği gibi sözleşmeden dönerek menfi zararının tazminini de isteyebilecektir.

 

[1] Eren, Fikret. (2019). Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara, s. 1222.

[2]Sarıkaya, Ahmet Selim, Sarıkaya, Burçak Sercan. (2017). Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde İş Sahibinin TBK Md. 473 Uyarınca Teslim Borcunun Muacceliyeti Öncesi Sözleşmeden Dönme Hakkı, Avukat Serdar Özersin’e Armağan, Ankara, s.407.

[3] Eren, Genel, s. 1225.

[4] Seçer, Öz. (2023). Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, İstanbul. s.612; Tokat, Hüseyin. (2016). Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tescile Zorlama Davasının Açılabileceği Çeşitli İhtimaller, Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt 24, Sayı 1, Yıl 2016, s. 181-245 s. 202; s. 407.

[5] Eren, Genel, s. 1225.

[6] Seçer, Arsa Payı, s. 599; Usta, Oğuz. (2017). Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Cezai Şart ve Kira Tazminatı, Ankara.; Sarıkaya/Sarıkaya, s. 407; Altınkan, Onur. (2022). Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Temerrüdü Halinde Üçüncü Kişinin Hukuki Durumu, Ankara, Seçkin Yayınları, 1. Baskı. s. 96; Tokat, s. 200.

[7] Eren, Genel, s. 1228.

[8] Eren, Genel, s. 1230.

[9] Seçer, Arsa Payı, s. 612; Tokat, s. 202; Sarıkaya/Sarıkaya, s. 407.

[10]Seçer, Arsa Payı, s. 613;Yünlü, Semih. (2014). Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Ayıp, Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Üniversitesi SBE, İstanbul.  Ayıp, s. 46; Ardıç, Azmi. (2016). Eser Sözleşmesinde İş Sahibinin Birlikte Hareket Etme            Yükümlülüğü Doktora Tezi, İstanbul Üniversitesi SBE, İstanbul.s. 220.

[11] Eren, Genel, s. 1230.

[12] Eren, Genel, s. 1231.

[13] Eren, Genel, s. 1231.

[14]Şen, Mustafa Serhat, Şen, Mustafa Kamil. (2017). Gecikme Tazminatı ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Kira Tazminatı, Ankara, s.65- 66; Altınkan, s. 96; Seçer, Arsa Payı, s. 614.

[15] Eren, Genel, s. 1245.

[16] Eren, Genel, s. 1246-1247.

[17] Oğuzman, Öz, M. Kemal, M. Turgut. (2019). Borçlar Hukuku Genel Hükümler, İstanbul Cilt 1, s. 505.

[18] Seliçi, Özer. (1978). İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhidin Sorumluluğu, İstanbul, Fakülteler Matbaası.  s.131.

[19] Havutçu, Ayşe. (1987). ‘Geçersiz Hukuki İşlemlerin Tahvili’, Prof.Dr.KudretAyiter Armağanı-Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C: 3, S:1-4, s:643-682,s.646;

 s.334.

[20] Oğuzman/Öz, Cilt 1, s. 301.

[21] Erman, Hasan. (1984). Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde MüteahhidinTemerrüdü-Birİçtihadı Birleştirme Kararının Düşündürdükleri, İstanbul Barosu Dergisi, Nisan-Mayıs-Haziran, Sayı 4-5-6), s. 209- 2019. s.86.

[22] Şahin, Turan. (2012). Eser Sözleşmesinde Yüklenicinin Eseri Teslim Borcunu İfada Temerrüdü, Ankara, Seçkin Yayınevi..252.

[23] Oğuzman/Öz, Cilt 1, s. 483.

[24]Şahin, Temerrüt s.253. Yargıtay’ın 23. Hukuk Dairesi’nin 29.04.2016 T. 2014/9709 E. , 2016/2761 K. Sayılı kararı “Kural olarak, borcun ifa edilmemesinin borçlunun sorumluluğu sonucunu meydana getirir ve borcun ifa edilmemesinde borçlu “kusurlu” kabul edilir. Borçlar Kanunu'nun 96-100. maddeleri, muaccel borcun ifa edilmemesinin sonuçlarını düzenlemektedir. Borçlu bu sorumluluktan ancak kendisine bir kusur isnat edilemeyeceğini kanıtlarsa kurtulabilir.”  ( Lexpera e.t. 01.07.2024). 

[25] Oğuzman/Öz, Cilt 1, s. 508. . Yargıtay’ın 15. Hukuk Dairesi’nin 23.11.2011 T. 2011/5829 E., 2011/6794 K. Sayılı kararı“Borçlar Yasası'nın 106/II. maddesinde düzenlenen akdin icrasından ve teehhürü sebebiyle zarar ve ziyan talebinden vazgeçtiğini derhal beyan ederek borcun ifa edilmemesinden mütevellit zarar ve ziyanı talep etmeye ilişkin hakkın kullanılması demek, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, davacılara düşen bağımsız bölümlere ait arsa paylarının davalı yükleniciye geçirilmesi karşılığında o bağımsız bölümlerin teslimi gereken tarihteki bitmiş haldeki rayiç bedellerinin (müspet zarar) istenmesi demektir. Başka bir anlatımla; mülkiyet hakkı, eksik ayıplı işler bedeli, kira mahrumiyeti ve cezai şart yerine, davacılara isabet eden dairelerin bitirilmiş haldeki rayiç bedeline ve dairelerin de yüklenici adına tesciline hükmedilir.” ( Lexpera e.t. 01.07.2024). 

[26] Kurt, Leyla Müjde. (2012). Yüklenicinin Eseri Teslim Borcunda Temerrüdü, Ankara.257.

[27] Havutçu, s.69.

[28] Kurt, Temerrüt, s.258-259.

[29] Erman, Müteahhidin Temerrüdü, s.102.

[30] Tekinay, Selahattin Sulhi/Akman, Sermet/Burcuoğlu, Haluk/Altop, Atilla. (1993). Borçlar Hukuku Genel Hükümler, İstanbul s. 871-872.

[31] Kurt, Temerrüt, s.276.

[32] Yargıtay’ın Yüksek Hukuk Genel Kurulu’nun 17.1.1990  tarih E. 13-392 K. 1 sayılı kararı “Akdi fesheden alacaklı (davacı) müsbet zarar kapsamındaki kira tazminatını isteyemez. Zira, BK.nun 108. maddesine göre akdin feshi halinde ancak menfi zararlar istenebilir.’’( Lexpera e.t. 01.07.2024). 

[33] Serozan, Rona. (2010). Sözleşmeden Dönme, İstanbul, Vedat Kitapçılık, 2.Baskı. s.121.

[34] Yargıtay’ın 23. Hukuk Dairesi’nin 03.12.2015 T. 2014/6623 E. , 2015/7866 K. Sayılı kararı “Olumsuz zarar; sözleşmenin, karşı tarafça yerine getirileceğine olan güvenin boşa çıkması nedeniyle uğranılan eylemli zarardır. Başka bir anlatımla, sözleşme yapılmasaydı, uğranılmayacak olan zarardır. Dolayısıyla, karşı tarafın malvarlığına girsin veya girmesin, sözleşme nedeniyle alacaklının cebinden (malvarlığından) çıkan ve yasal olarak harcanan paradır. Doktrinde hakim olan görüşe ve Yargıtay uygulamasına göre, burada oluşan zarar menfi (olumsuz) zarardır. Menfi zarar genel bir anlatımla hukuken geçerli olmayan bir borç ilişkisinin geçerli olduğuna inanmaktan (güvenmekten) doğan zarardır. Kısaca bu zarar, alacaklının sözleşme yaptığı için uğradığı, sözleşme yapmamış olsa idi uğramayacağı zarar olup, sözleşmeye güvenilerek yapılan harcamaların (giderlerin) tamamı, başka bir anlatımla karşı tarafın malvarlığına girmese bile o sözleşme nedeniyle cepten çıkan paradır.”( Lexpera e.t. 01.07.2024). 

[35] Oğuzman/Öz, Cilt 1, s. 315.