Konut ve Çatılı İş yeri Kiralarında, Kiracının Yükümlülüklerini Yerine Getirmemesi Halinde Kiralananın Tahliyesi ve Borcun Tahsili

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (Kanun) yürürlüğe girmesi ile birlikte, konut ve çatılı iş yeri kiralarına dair düzenlemeler bu Kanun’un 339 vd. maddelerinde düzenlenmiştir. Kanun’un emredici hükümlerine aykırı olmadığı sürece, sözleşme serbestisi uyarınca kira sözleşmesindeki hükümler taraflar arasındaki kira ilişkisine tatbik edilmektedir.

Kira sözleşmesi uyarınca öngörülen kira bedeli ödeme yükümlülüğünün, kiracı tarafından yerine getirilmemesi halinde, kiracının kiralanan gayrimenkulden tahliyesi için izlenebilecek yollar şöyledir:

• Kira bedelini vadesi içerisinde ödemeyen kiracıya, kira bedeli ödeme yükümlülüğüne aykırı davrandığı ihtar edilerek ödeme yapması için mehil verilir. Yargıtay içtihatları uyarınca da kiraya veren tarafından keşide edilen ihtarın mehil içermesi şarttır. Bir kira dönemi içerisinde, kiracının iki haklı ihtarın gönderilmesine sebebiyet vermesi halinde, kiraya veren, ilgili kira dönemi sonunda tahliye davası açabilir.
• Kira bedelinin ödenmemesi halinde hem borcun tahsili hem de kiralananın tahliyesi için izlenebilecek bir diğer yol ise, ilamsız icra takibi yoluna başvurulmasıdır. İcra takibinin konusunu, ödemesi yapılmayan dönemlere ilişkin kira bedelleri oluşturur. Kiracının, ödeme emrinin kendisine tebliğ edilmesinden itibaren, takibe 7 gün içerisinde itiraz etmemesi halinde takip kesinleşir. Kesinleşen takiplerde, ödeme emrinin kiracıya tebliğ edilmesinden itibaren 30 gün beklenir; kiracı tarafından bu süre içerisinde ödemenin yapılmaması halinde, kiraya verenin tahliye davası açma hakkı bulunmaktadır.

Kiracı tarafından kira bedeli ödeme yükümlülüğüne aykırı davranılması halinde, kiraya verene “kiralananın tahliyesi ve borcun tahsili” kapsamında sunulan haklar yukarıda belirtildiği gibidir. Uygulamada, iki haklı ihtara başvurulması halinde kira döneminin sonuna kadar beklenmesi, kiraya veren açısından zaman kaybı oluşturmaktadır. Bu nedenle ilamsız icra takibi yolu ile kira döneminin sonu beklenmeksizin, kanuni koşullara uyularak tahliye süreci işletilir.