DEĞERLİ KONUT VERGİSİNE DAİR MERAK EDİLENLER VE İTİRAZIN NASIL YAPILACAĞINA DAİR BİLGİLER…

Türkiyede kaç konut lüks konut vergisine tabi olacaktır?

Gayrimenkul veri analizi platformu Endeksa’nın internet sitesindeki bilgiye göre;

Söz konusu vergiden 150.000 yakın konut sahibinin etkilenmesi beklenmektedir.

Değeri 5 milyon lira ve daha yüksek olan konut sayısı ülke genelinde 35 ilde 147.265 adedi bulmaktadır.

İller bazında 121.042 adetle İstanbul’dur. Kentteki toplam konut sayısının yüzde 2’si 5 milyon lira ve daha yüksek değer taşımaktadır.

İkinci sırada 11.038 adet konutla Muğla gelirken, onu 8.118 konutla İzmir, 2.015 Antalya, 1.041 konutla Ankara takip etmektedir.

Pek tabi ki bu rakamlar ve değerlen emlak satış sitelerindeki değerler baz alınarak belirlenmiştir. Asıl rakamlar önümüzdeki aylarda ortaya çıkacak ve verginin yüksek boyutu göz önüne serilecektir.

Vergi tutarı konusunda üst sıralarda yer alan birkaç taşınmazdan örnek vermek gerekirse; Yeniköy’de 400 milyon lira değerindeki yalı, 350 milyon liralık köşk ve 300 milyon liralık villa bulunmaktadır. Yani 400.000.000 TL değerindeki yalı yılda 4.000.000 TL vergi ödeyecektir.

Hangi konutlar değerli konut vergisine tabidir?

Değeri 5.000.000 TL’yi geçen her konut değerli konut vergisine tabidir.

Değerli Konut vergisini kimler ödeyecektir?

Değerli konut vergisini mesken nitelikli taşınmazların maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa mesken nitelikli taşınmaza malik gibi tasarruf edenler öder. Bir mesken nitelikli taşınmaza paylı mülkiyet hâlinde malik olanlar, hisseleri oranında mükelleftirler. Elbirliği mülkiyette malikler vergiden müteselsilen sorumlu olurlar.

Vergi oranları nedir ve konutun değerini kim nasıl belirleyecektir?

Değerli Konut Vergisine tabi olacak olan konutların değer belirlemesini, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü veya yetkilendirdiği değerleme şirketleri tarafından yapılır.

Değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli taşınmazlardan değeri;

5.000.000 TL ile 7.500.000 TL arasında olanlar                    (Binde 3)

7.500.001 TL ile 10.000.000 TL arasında olanlar                  (Binde 6)

10.000.001 TL’yi aşanlar                                                      (Binde 10)

oranında vergilendirilir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce ilgili mevzuat kapsamında yapılan veya yaptırılan değerleme sonucunda belirlenen ve değeri 5.000.000 Türk lirasını aşan (bu tutar dâhil) mesken nitelikli taşınmazlar, ilgilileri tarafından ulaşılabilecek şekilde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün internet sitesinde ilan edilir ve ilgilisine ayrıca tebliğ edilmektedir.

Ayrıca şu konu var, verginin matrahı, emlak vergi değeri ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce belirlenen değerden hangisi yüksekse, yüksek olan dikkate alınır.

Değerli Konut vergisi mükellefiyeti ne zaman başlar ne zaman biter?

Mesken nitelikli taşınmazın değerinin, bina vergi değeri veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen değerin belirtilen 5.000.000 Türk lirasını aştığının (bu tutar dâhil) belirlendiği, yazılı vergi değerini değiştirme sebeplerinin doğması ve bu sebeplerin meydana geldiği ve varsa muafiyetin düştüğü tarihi takip eden yıldan itibaren başlar.

Yanan, yıkılan, tamamen kullanılmaz hâle gelen veya vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan mesken nitelikli taşınmazlardan dolayı mükellefiyet, bu olayların vuku bulduğu tarihi takip eden taksitten itibaren sona erer.

Değerli konut vergisi, şubat ayının 20. Günü sonuna kadar beyan edilir.

Mükellef tarafından, mesken nitelikli taşınmaza ilişkin bina vergi değeri ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen değer, buna ait vesikalarla, mesken nitelikli taşınmazın bulunduğu yerdeki Gelir İdaresi Başkanlığına bağlı yetkili vergi dairesine, mesken nitelikli taşınmazın değerinin 5.000.000 TL  tutarı aştığı (bu tutar dâhil) yılı takip eden yılın şubat ayının 20 nci günü sonuna kadar beyanname ile beyan edilir . Bu beyanname yıllık olarak verilir.

Vergi dairesi tarafından tarh ve tahakkuk ettirilen vergi, ilgili yılın şubat ve ağustos aylarının sonuna kadar iki eşit taksitte ödenir.

Yıl içerisinde 5.000.00 TL tutarı aşan meskenin alınması hâlinde, mükellef tarafından takip eden yılın beyanname verme süresi içerisinde ilgili vergi dairesine beyanname verilir.

Değerli Konut vergisinden muaf olan kimseler var mıdır?

Mesken nitelikli tek taşınmazı olan kişilerden;

• 18 yaşını doldurmuş,
• hiçbir geliri olmadığını belgeleyenlerin,
• gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunanların

sahip olduğu mesken nitelikli taşınmazlar değerli konut vergisinden muaftır.

Esas faaliyet konusu bina inşası olanların işletmelerine kayıtlı bulunan,

ve henüz ilk satışa, devir ve temlike konu edilmemiş yeni inşa edilen mesken nitelikli taşınmazlar da bu değerli konut vergisinden muaftırlar.

Ancak bu taşınmazların kiraya verilmesi veya sair surette kullanılması hâlleri hariç tutularak bu durumda değerli konut vergisine tabi tutmuştur.

Değerli konut vergisine itiraz imkanı var mıdır, itiraz nasıl yapılır?

Değerleme bildiriminin tebliğ tarihinden itibaren on beşinci günün sonuna kadar Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne itiraz hakkınız mevcut olup itiraz edilmeyen mesken nitelikli taşınmaz değeri kesinleşir. Süresinde yapılan itirazlar, on beş gün içinde değerlendirilerek sonuçlandırılır ve kesinleşen değer, aynı usulle ilan ve ilgilisine tebliğ edilir. Bu değer, değerli konut vergisi uygulamasında Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen değer olarak kabul edilir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından itirazınız on beş içerisinde reddedilmesi, başka bir değer belirlenmesi veya cevap verilmemesi halinde 30 gün içerisinde vergi mahkemesine dava açılması gerekmektedir. Bu davada yürütmeyi durdurma kararı verilmemesi halinde verginin ihtirazi kayıtla ödenmesi gerekmektedir. Aksi takdirde temerrüt hali oluşacaktır.

Bunun yanı sıra özellikle belirtmek gerekir ki itiraz sonucunda başkaca bir değere karar verilmesi durumunda bu değere itiraz yolu kapalıdır. Bu karar dair sadece dava açılabilecektir.

Bu tür süreler kesindir. Bu sürelerde itiraz ve dava yoluna müracaat edilmemesi halinde taşınmazın değeri ve vergi durumu kesinleşecektir.

Tebligat konusunda şu hususa dikkate edilmelidir, eğer ki elektronik tebligat yöntemini tercih ettiyseniz, bu yolla yapılacak tebliğden haberdar olmak için elektronik tebligat adresinizi kontrol etmeyi unutmayınız.

Tarafınıza tebligat yapılmadıysa konutunuzun değerlemesini nasıl öğrenebilirsiniz?

Bu konuda Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü internet sitesinde “Değerli konut ekranı” açılmıştır. Bu ekrandan konutunuzun değerli konut vergisine tabi olup olmadığını tespit edebilirsiniz.

Son olarak piyasalarda tartışma konusu olan değerli konut vergisine dair hukuki tartışmaya da kısaca değinmek gerekirse;

Değerli konut vergisi çifte vergilendirmeye neden olur mu?

Emlak Vergisi Kanunu uyarınca kişiler sahibi olduğu konut için emlak vergisi ödemekte iken; sahibi olduğu taşınmazın değeri Kanunda belirtilen meblağın üzerinde olduğu tespit edilenler, emlak vergisine ek olarak ayrıca değerli konut vergisi ödemekle yükümlü tutulmaktadır. Bu durumda; aynı konut için, temelde aynı amaca yönelik iki farklı vergi mükellefiyeti oluşmaktadır. Bir başka ifadeyle; birey bir konuta sahip olması sebebiyle emlak vergisi mükellefi olurken, yine aynı konuta sahip olması sebebiyle ek olarak değerli konut vergisi mükellefi de sayılmaktadır.

Anayasanın 73. Maddesi uyarınca “herkes mali gücü oranında vergi ödemeli” ve vergi yüküün adaletli ve dengeli dağılımı maliye politikasının sosyal amacıdır” prensibine aykırılık teşkil etmektedir. Zira 10 adet 4 milyon değerinde taşınmazı olan kişi 1 tane 5 milyon değerinde taşınmazı olan kişiden daha az vergi ödeyecektir.

Öngörülebilirlik?

Kanunun derhal uygulanması, geçiş dönemi olmaması, kanunun yürürlük tarihinden önce edinilen taşınmazları kapsaması nedeniyle “öngörülebilirlik” sağlamadığı ortadadır.

Ölçülülük?

Örneğin basit bir hesaplama ile devletin 25 yıl içerisinde taşınmazın yüzde yirmi beline sahip olabileceği görülmektedir. Bunun yanı sıra taşınmazını kiraya veren kişi açısından düşündüğümüzde kişi hem elde ettiği kira için gelir vergisi ödemekte, hem emlak vergisi ödemekte, hem de artık değerli konut vergisi ödemektedir. Kişinin elde ettiği kira gelirinin bu vergileri karşılayıp karşılayabileceği tam bir muammadır. Bu yönüyle bu kanunun ölçülü olmadığı kanaatindeyiz.

Kişilere yapılan tebligatta gördüğümüz bir takım hataları belirtmek isteriZ.

Bunlardan ilki yapılan tebligatta 01.12.2019 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değer tespiti yapıldığı belirtilmektedir. Ancak ilgili düzenlemenin yürürlük tarihi 07.12.2019’dur Bu durum Anayasal temelleri olan kanunilik ilkesini ihlaldir.

Yaptığımı ikinci tespit, meclis komisyonunda kabul edilen pakette konutların değerinin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde kurulacak değerleme müdürlüğü tarafından yapılacağı belirlenmişti. Ancak gördüğümüz üzere böyle bir müdürlüğün kurulmadığı ve değerlemenin de kimler tarafından yapıldığı tam olarak tespit edilememektedir. Bunca kısa bir sürede bunca taşınmazın değerinin nasıl belirlendiği sorusu akıllara gelmektedir. Haliyle bunca kısa sürede yapılan tespitlerde ağır hatalar olacaktır. Bu nedenle kişilerin tespitlere mutlaka itiraz etmesini öneririz ve hatta dava yolunun da tüketilmesi kişilerin menfaatine bir durum yaratabilecektir.